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Duplex à vendre

Bien expiré
VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface133m²
Coût Total254 770€
Loyer Annuel16 573€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 133 m²
Prix au m² : 1 496,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 1er étage, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 32 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Parking, Jardin, Terrasse, Exposition sud, Interphone

Dans une zone résidentielle, appartement en duplex, situé au 1er et dernier étage d 'une copropriété et comprenant en rez de chaussé : entrée, cuisine fermé, vaste séjour ouvrant sur terrasse et jardin, sanitaires, rangements. Au 1er étage : dégagement distribuant une suite parentale avec espace dressing et salle de bains/sanitaires, 2 chambres avec placards, salle de bains..etc Fonctionnel : belle surface , bonne distribution des pièces, cave, garage et stationnement extérieur. Idéal Famille Copropriété de 13 lots - Pas de procédures en cours

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.206290, 5.228940
Total : 254 770€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 39 850€
Valeur du bien : 238 850€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 133m²
Loyer prédit : 10.38€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1381€/mois
Loyer annuel estimé : 16573€/an
Fourchette totale : 1082€ - 1763€/mois
Fourchette annuelle : 12983€ - 21157€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 944 €/m²
Basé sur :616 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :258 551 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-59 551€ (-23.0%)
Marge achat-revente :3 781€ (1.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 261,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 336,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 774,76€
Coût de l'assurance :22 292,38€
Taxe foncière : 1 657,34€/an
Soit par mois : 138,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 381,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 474,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,12€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 174 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 133 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 850 €(300 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 250€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 600€ = 7800€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 200€
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 40€/m² = 2200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 381 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 573 €/an
Calcul : 1 381 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 892 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 951 €
Revenus locatifs : +16 573 €
Charges déductibles : -50 951 €
Résultat foncier Année 1 : -34 378 €(Déficit de 34 378 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 978 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 101 €/an
Revenus locatifs : +16 573 €
Charges déductibles : -11 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12977.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 573 €50 959 €8 560 €-34 386 €21 400 €12 986 €12 986 €
216 905 €10 882 €8 333 €6 023 €--6 963 €
317 243 €10 647 €8 098 €6 596 €--367 €
417 588 €10 404 €7 855 €7 184 €---
517 940 €10 152 €7 603 €7 788 €---
618 298 €9 892 €7 343 €8 407 €---
718 664 €9 622 €7 073 €9 042 €---
819 038 €9 344 €6 795 €9 694 €---
919 418 €9 055 €6 506 €10 363 €---
1019 807 €8 757 €6 208 €11 050 €---
1120 203 €8 449 €5 900 €11 754 €---
1220 607 €8 129 €5 580 €12 478 €---
1321 019 €7 799 €5 250 €13 220 €---
1421 439 €7 458 €4 909 €13 982 €---
1521 868 €7 104 €4 555 €14 764 €---
1622 306 €6 739 €4 190 €15 567 €---
1722 752 €6 360 €3 811 €16 391 €---
1823 207 €5 969 €3 420 €17 238 €---
1923 671 €5 564 €3 015 €18 107 €---
2024 144 €5 145 €2 596 €18 999 €---
2124 627 €4 712 €2 163 €19 915 €---
2225 120 €4 264 €1 715 €20 856 €---
2325 622 €3 800 €1 251 €21 822 €---
2426 135 €3 321 €771 €22 814 €---
2526 657 €2 824 €275 €23 833 €---
TOTAL530 850 €227 351 €123 775 €303 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 303 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 573 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 480 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 480 €-6 420 €+9 900 €
2+3 480 €0 €+3 480 €
3+3 480 €0 €+3 480 €
4+3 480 €+2 045 €+1 435 €
5+3 480 €+2 336 €+1 144 €
6+3 480 €+2 522 €+958 €
7+3 480 €+2 713 €+767 €
8+3 480 €+2 908 €+572 €
9+3 480 €+3 109 €+371 €
10+3 480 €+3 315 €+165 €
11+3 480 €+3 526 €-46 €
12+3 480 €+3 743 €-263 €
13+3 480 €+3 966 €-486 €
14+3 480 €+4 195 €-715 €
15+3 480 €+4 429 €-949 €
16+3 480 €+4 670 €-1 190 €
17+3 480 €+4 917 €-1 437 €
18+3 480 €+5 171 €-1 691 €
19+3 480 €+5 432 €-1 952 €
20+3 480 €+5 700 €-2 220 €
21+3 480 €+5 975 €-2 495 €
22+3 480 €+6 257 €-2 777 €
23+3 480 €+6 547 €-3 067 €
24+3 480 €+6 844 €-3 364 €
25+3 480 €+7 150 €-3 670 €
Total+87 000 €+91 050 €+-4 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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