Appartement - 4 pièce(s) - 65 m²

Bien expiré

VilleBergerac (24)

Surface65m²

Coût Total136 532€

Loyer Annuel7 984€

Rentabilité5.85%

Cashflow/mois-162€

Prix : 95 400 €

Surface : 65 m²

Prix au m² : 1 467,69 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Baisse de Prix! Idéal investisseur, venez découvrir cet appartement actuellement loué avec balcon et 3 chambres en hyper centre de Bergerac. Pièce de vie de plus de 16m2, cuisine aménagée, chaudière gaz en trés bon etat, vmc. Un garage de 15m2 et une cave de 7m2 viennent compléter ce bien. Actuellement loué 550€/mois + 50€ de charges Honoraires : 6 % TTC à la charge de l'acquéreur Prix hors honoraires d'agence : 90 000 € Agent commercial Sextant France

Frédéric Moreau agent basé à BERGERAC
Plus d'informations sur www.sextantfrance.fr réf. 26872

Numéro de mandat : 26872

Plus d'information :

Calme

Précision localisation : centre ville, école, commerces, bus, port

Ville : Bergerac

Département : Dordogne

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 24100

Coordonnées : 44.850738, 0.489231

Total : 136 532€

Prix d'acquisition : 95 400€

Travaux : 33 500€

Valeur du bien : 128 900€

Frais de notaire : 7 632€

Coût estimé : 7 632€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 65m²

Loyer prédit : 10.24€/m²/mois

Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois

Loyer total estimé : 665€/mois

Loyer annuel estimé : 7984€/an

Fourchette totale : 494€ - 896€/mois

Fourchette annuelle : 5931€ - 10748€/an

Rentabilité brute :5.85%

Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.87%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :136 532€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :676,94€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.41%

Assurance emprunteur :34,13€/mois

Taux d'assurance : 0.30% par an

Total mensualité : 711,07€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 549,69€

Coût de l'assurance :10 239,90€

Taxe foncière : 798,40€/an

Soit par mois : 66,53€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 50,00€/mois

Soit par an : 600,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 665,33€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 827,61€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-162,27€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes si nécessaire

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage murs et sol

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), et menuiseries intérieures (portes, plinthes)

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

Électricité généraleOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises

Quantité: 1 tableau électrique

Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(515 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:10 500€
Cuisine complète (10 m²): 1000€/m² × 10 = 10000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:10 000€
Rénovation salle de bain (5 m²): 2000€/m² × 5 = 10000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:12 000€
Rénovation chambres (30 m²): 400€/m² × 30 = 12000€, Main d'œuvre incluse
Électricité générale:1 000€
Mise aux normes tableau électrique: 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an

Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 597 €/an

Base de calcul : Emprunt de 136 532 € à 3.41% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 410 €/an

Calcul : 34 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 798 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an

Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 905 €

Revenus locatifs : +7 984 €

Charges déductibles : -39 905 €

Résultat foncier Année 1 : -31 921 €(Déficit de 31 921 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 21 221 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 405 €/an

Revenus locatifs : +7 984 €

Charges déductibles : -6 405 €

Résultat foncier Années 2+ : 1 579 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21220.62 € reporté.

Prix d'achat du bien : 95 400 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 62 010 €(65% de 95 400 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 255 €/an

Calcul : 62 010 € × 3,636% = 2 255 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 984 €	39 909 €	4 601 €	-31 925 €	10 700 €	21 225 €	21 225 €
2	8 144 €	6 287 €	4 479 €	1 857 €	-	-	19 368 €
3	8 307 €	6 161 €	4 353 €	2 146 €	-	-	17 223 €
4	8 473 €	6 030 €	4 222 €	2 442 €	-	-	14 780 €
5	8 642 €	5 895 €	4 087 €	2 747 €	-	-	12 033 €
6	8 815 €	5 755 €	3 947 €	3 060 €	-	-	8 973 €
7	8 991 €	5 611 €	3 803 €	3 381 €	-	-	5 593 €
8	9 171 €	5 461 €	3 653 €	3 710 €	-	-	1 883 €
9	9 355 €	5 306 €	3 498 €	4 048 €	-	-	-
10	9 542 €	5 146 €	3 338 €	4 396 €	-	-	-
11	9 732 €	4 980 €	3 172 €	4 752 €	-	-	-
12	9 927 €	4 809 €	3 001 €	5 118 €	-	-	-
13	10 126 €	4 631 €	2 823 €	5 494 €	-	-	-
14	10 328 €	4 448 €	2 640 €	5 881 €	-	-	-
15	10 535 €	4 258 €	2 450 €	6 277 €	-	-	-
16	10 745 €	4 061 €	2 253 €	6 684 €	-	-	-
17	10 960 €	3 858 €	2 050 €	7 102 €	-	-	-
18	11 180 €	3 647 €	1 839 €	7 532 €	-	-	-
19	11 403 €	3 430 €	1 622 €	7 973 €	-	-	-
20	11 631 €	3 205 €	1 397 €	8 427 €	-	-	-
21	11 864 €	2 972 €	1 164 €	8 892 €	-	-	-
22	12 101 €	2 731 €	923 €	9 371 €	-	-	-
23	12 343 €	2 481 €	673 €	9 862 €	-	-	-
24	12 590 €	2 223 €	415 €	10 367 €	-	-	-
25	12 842 €	1 956 €	148 €	10 886 €	-	-	-
TOTAL	255 730 €	145 250 €	66 550 €	110 480 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 480 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 984 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 677 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 677 €	-3 210 €	+4 887 €
2	+1 677 €	0 €	+1 677 €
3	+1 677 €	0 €	+1 677 €
4	+1 677 €	0 €	+1 677 €
5	+1 677 €	0 €	+1 677 €
6	+1 677 €	0 €	+1 677 €
7	+1 677 €	0 €	+1 677 €
8	+1 677 €	0 €	+1 677 €
9	+1 677 €	+650 €	+1 027 €
10	+1 677 €	+1 319 €	+358 €
11	+1 677 €	+1 426 €	+251 €
12	+1 677 €	+1 536 €	+141 €
13	+1 677 €	+1 648 €	+29 €
14	+1 677 €	+1 764 €	-87 €
15	+1 677 €	+1 883 €	-206 €
16	+1 677 €	+2 005 €	-328 €
17	+1 677 €	+2 131 €	-454 €
18	+1 677 €	+2 260 €	-583 €
19	+1 677 €	+2 392 €	-715 €
20	+1 677 €	+2 528 €	-851 €
21	+1 677 €	+2 668 €	-991 €
22	+1 677 €	+2 811 €	-1 134 €
23	+1 677 €	+2 959 €	-1 282 €
24	+1 677 €	+3 110 €	-1 433 €
25	+1 677 €	+3 266 €	-1 589 €
Total	+41 925 €	+33 144 €	+8 781 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement - 4 pièce(s) - 65 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Appartement - 4 pièce(s) - 65 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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