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Maison 4 pièces 74 m²

Bien expiré
VilleFenouillet (66)
Surface74m²
Coût Total95 100€
Loyer Annuel6 018€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 743,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Saint-Paul-de-Fenouillet (66220), maison de village de 4 pièces de 74 m² plus garage ! Elle est aménagée comme suit : une pièce à vivre d'environ 35 m², séjour cuisine en r+1 avec son petit patio avec vue. Deux chambres, une salle de bains, un pallier pouvant faire office de bureau en r+2 et enfin en rdc un garage de 40 m² très pratique. Quelques travaux à prévoir. Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 888.00 et 1201.00 €. Votre conseiller Châteaux Cathares Immobilier : Patrick GIMENO Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 751262924 Voir plus

Ville : Fenouillet
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66220
Coordonnées : 42.812783, 2.510652
Total : 95 100€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 35 700€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 9.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 502€/mois
Loyer annuel estimé : 6018€/an
Fourchette totale : 371€ - 678€/mois
Fourchette annuelle : 4451€ - 8137€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.68% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 497,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 898,37€
Coût de l'assurance :8 321,25€
Taxe foncière : 601,82€/an
Soit par mois : 50,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 501,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Classe énergie D, Classe climat B mentionnées explicitement.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(482 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 000€
    Revêtement sol et peinture: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 200€
    Peinture murs salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement sol: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fenouillet (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 502 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 018 €/an
Calcul : 502 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 173 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 100 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 333 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 602 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 808 €
Revenus locatifs : +6 018 €
Charges déductibles : -39 808 €
Résultat foncier Année 1 : -33 790 €(Déficit de 33 790 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 390 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 108 €/an
Revenus locatifs : +6 018 €
Charges déductibles : -4 108 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 910 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12389.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 018 €39 811 €3 176 €-33 793 €21 400 €12 393 €12 393 €
26 139 €4 027 €3 092 €2 112 €--10 281 €
36 261 €3 939 €3 004 €2 322 €--7 959 €
46 387 €3 849 €2 914 €2 538 €--5 421 €
56 514 €3 755 €2 820 €2 759 €--2 661 €
66 645 €3 658 €2 724 €2 986 €---
76 777 €3 558 €2 623 €3 219 €---
86 913 €3 455 €2 520 €3 458 €---
97 051 €3 347 €2 413 €3 704 €---
107 192 €3 237 €2 302 €3 956 €---
117 336 €3 122 €2 187 €4 214 €---
127 483 €3 004 €2 069 €4 479 €---
137 633 €2 881 €1 946 €4 752 €---
147 785 €2 754 €1 820 €5 031 €---
157 941 €2 623 €1 688 €5 318 €---
168 100 €2 487 €1 553 €5 612 €---
178 262 €2 347 €1 412 €5 915 €---
188 427 €2 202 €1 267 €6 225 €---
198 595 €2 052 €1 117 €6 544 €---
208 767 €1 897 €962 €6 871 €---
218 943 €1 736 €801 €7 207 €---
229 122 €1 570 €635 €7 552 €---
239 304 €1 398 €463 €7 906 €---
249 490 €1 220 €286 €8 270 €---
259 680 €1 037 €102 €8 643 €---
TOTAL192 764 €104 965 €45 898 €87 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 264 €-6 420 €+7 684 €
2+1 264 €0 €+1 264 €
3+1 264 €0 €+1 264 €
4+1 264 €0 €+1 264 €
5+1 264 €0 €+1 264 €
6+1 264 €+97 €+1 167 €
7+1 264 €+966 €+298 €
8+1 264 €+1 038 €+226 €
9+1 264 €+1 111 €+153 €
10+1 264 €+1 187 €+77 €
11+1 264 €+1 264 €0 €
12+1 264 €+1 344 €-80 €
13+1 264 €+1 425 €-161 €
14+1 264 €+1 509 €-245 €
15+1 264 €+1 595 €-331 €
16+1 264 €+1 684 €-420 €
17+1 264 €+1 774 €-510 €
18+1 264 €+1 867 €-603 €
19+1 264 €+1 963 €-699 €
20+1 264 €+2 061 €-797 €
21+1 264 €+2 162 €-898 €
22+1 264 €+2 266 €-1 002 €
23+1 264 €+2 372 €-1 108 €
24+1 264 €+2 481 €-1 217 €
25+1 264 €+2 593 €-1 329 €
Total+31 600 €+26 340 €+5 260 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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