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Achat appartement

Bien expiré
VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface71.91m²
Coût Total114 352€
Loyer Annuel7 609€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 900 €
Surface : 71.91 m²
Prix au m² : 1 208,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Cave, 1 Terrasse, Surface de 71.91 m², Bâtiment de 3 étages, 3 Pièces, 2 Chambres, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, Rangements, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking, Orientation Ouest

Immobilier.notaires® et l'office notarial CAVET-JACOB, Notaire vous proposent : Appartement à vendre - COSNE COURS SUR LOIRE (58200)

Très bel appartement sans travaux avec terrasse sans vis à vis, composé d'une entrée, placard-buanderie, cuisine aménagée et équipée (plaque, hotte, four, lave-vaisselle, table), séjour, deux chambres avec de grands placards, salle de bains, wc. Balcon de 9,60 m² avec accès par le séjour et la cuisine. Une cave et un garage fermé. Double vitrage neuf installé en janvier 2026 avec volets roulants électriques. Exposition Ouest Charges de copropriété de 240 euros par mois incluant l'eau et et le chauffage.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CAVET-JACOB, Notaire - Notaires à Cosne-Cours-sur-Loire - N° SIRET : 39532724000051

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Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.346470, 2.934440
Total : 114 352€
Prix d'acquisition : 86 900€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 107 400€
Frais de notaire : 6 952€
Coût estimé : 6 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.91m²
Loyer prédit : 8.82€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7609€/an
Fourchette totale : 497€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5967€ - 9703€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 352€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 190,02€
Coût de l'assurance :10 005,80€
Taxe foncière : 760,88€/an
Soit par mois : 63,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 240,00€/mois
Soit par an : 2 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 634,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 901,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-267,83€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(285 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 000€
    Rénovation complète 2 chambres: 20 m² × 250€/m² = 5000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 352 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 761 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 880 €/an
Calcul : 240 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 357 €
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -28 357 €
Résultat foncier Année 1 : -20 748 €(Déficit de 20 748 €)
Imputable sur revenu global : 20 748 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 857 €/an
Revenus locatifs : +7 609 €
Charges déductibles : -7 857 €
Résultat foncier Années 2+ : -248 €/an(Déficit de 248 €)
Prix d'achat du bien : 86 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 485 €(65% de 86 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 054 €/an
Calcul : 56 485 € × 3,636% = 2 054 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 609 €28 361 €3 819 €-20 752 €20 752 €--
27 761 €7 759 €3 718 €2 €---
37 916 €7 654 €3 613 €262 €---
48 075 €7 545 €3 504 €530 €---
58 236 €7 432 €3 391 €804 €---
68 401 €7 316 €3 275 €1 085 €---
78 569 €7 196 €3 155 €1 373 €---
88 740 €7 071 €3 030 €1 669 €---
98 915 €6 942 €2 901 €1 973 €---
109 093 €6 809 €2 768 €2 284 €---
119 275 €6 671 €2 630 €2 604 €---
129 461 €6 529 €2 488 €2 932 €---
139 650 €6 381 €2 340 €3 268 €---
149 843 €6 229 €2 188 €3 614 €---
1510 040 €6 071 €2 030 €3 968 €---
1610 240 €5 908 €1 867 €4 332 €---
1710 445 €5 739 €1 698 €4 706 €---
1810 654 €5 565 €1 524 €5 089 €---
1910 867 €5 384 €1 343 €5 483 €---
2011 085 €5 198 €1 157 €5 887 €---
2111 306 €5 005 €964 €6 302 €---
2211 532 €4 805 €764 €6 728 €---
2311 763 €4 598 €557 €7 165 €---
2411 998 €4 385 €344 €7 614 €---
2512 238 €4 164 €123 €8 075 €---
TOTAL243 713 €176 718 €55 190 €66 995 €20 752 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 226 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 598 €-6 226 €+7 824 €
2+1 598 €+1 €+1 597 €
3+1 598 €+79 €+1 519 €
4+1 598 €+159 €+1 439 €
5+1 598 €+241 €+1 357 €
6+1 598 €+325 €+1 273 €
7+1 598 €+412 €+1 186 €
8+1 598 €+501 €+1 097 €
9+1 598 €+592 €+1 006 €
10+1 598 €+685 €+913 €
11+1 598 €+781 €+817 €
12+1 598 €+880 €+718 €
13+1 598 €+981 €+617 €
14+1 598 €+1 084 €+514 €
15+1 598 €+1 191 €+407 €
16+1 598 €+1 300 €+298 €
17+1 598 €+1 412 €+186 €
18+1 598 €+1 527 €+71 €
19+1 598 €+1 645 €-47 €
20+1 598 €+1 766 €-168 €
21+1 598 €+1 890 €-292 €
22+1 598 €+2 018 €-420 €
23+1 598 €+2 149 €-551 €
24+1 598 €+2 284 €-686 €
25+1 598 €+2 422 €-824 €
Total+39 950 €+20 099 €+19 851 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
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