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Villa à vendre

VilleBillé (35)
Surface180m²
Coût Total257 692€
Loyer Annuel16 723€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 900 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 055 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 56,66 m²), 5 chambres, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

BLOT IMMOBILIER FOUGERES vous présente cette longère située en campagne sur la commune de BILLÉ. Cette belle longère au fort potentiel de plus de 170 m² saura vous séduire par son environnement paisible et ses beaux volumes. Implantée sur un terrain de plus de 2 700 m², elle offre un cadre de vie agréable en campagne. Au rez de chaussée vous trouverez un salon séjour lumineux équipé de son poêle Une cuisine aménagée séparée, une chambre, une salle de bains des WC ce qui vous offre une vie de PLAIN PIED. A l'étage, quatre belles chambres dont une avec salle d'eau, des WC. cotés extérieur plusieurs dépendances offrant de nombreuses possibilités d'aménagement ou de stockage A VISITER SANS TARDER!! Réf : 2070-SBG CLASSE ENERGIE : D CLASSE CLIMAT : C Les informations sur les risques naturels, miniers, ou technologiques, auxquels ce bien est exposé, sont disponibles sur le site Cette maison vous est présentée par l'agence BLOT IMMOBILIER FOUGERES - 8 Place Gambetta - 35300 FOUGERES - Tél : *Au prix de 189 900EUR FAI dont 5.50% d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur - Prix net vendeur : 180 000 EUR.

Ville : Billé
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.296700, -1.257836
Total : 257 692€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 52 600€
Valeur du bien : 242 500€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.74€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 9.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16723€/an
Fourchette totale : 1141€ - 1703€/mois
Fourchette annuelle : 13688€ - 20431€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.31% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 352,16 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :243 388 €
Prix d'achat :189 900 €
Décote à l'achat :-53 488€ (-22.0%)
Marge achat-revente :-14 304€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :257 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 292,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :75,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 367,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 157,79€
Coût de l'assurance :22 548,05€
Taxe foncière : 1 672,30€/an
Soit par mois : 139,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 393,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 507,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et léger rafraîchissement du sol
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 800€
    Isolation combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 600€ = 13200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 60 m² × 90€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Billé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 723 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 957 €/an
Base de calcul : Emprunt de 257 692 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 902 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 132 €
Revenus locatifs : +16 723 €
Charges déductibles : -64 132 €
Résultat foncier Année 1 : -47 409 €(Déficit de 47 409 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 009 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 532 €/an
Revenus locatifs : +16 723 €
Charges déductibles : -11 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26008.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 723 €64 140 €8 966 €-47 417 €21 400 €26 017 €26 017 €
217 057 €11 306 €8 732 €5 752 €--20 265 €
317 399 €11 063 €8 489 €6 335 €--13 930 €
417 747 €10 812 €8 238 €6 935 €--6 995 €
518 101 €10 552 €7 977 €7 550 €---
618 463 €10 282 €7 708 €8 182 €---
718 833 €10 003 €7 428 €8 830 €---
819 209 €9 713 €7 139 €9 496 €---
919 594 €9 414 €6 840 €10 180 €---
1019 985 €9 103 €6 529 €10 882 €---
1120 385 €8 782 €6 208 €11 603 €---
1220 793 €8 449 €5 875 €12 344 €---
1321 209 €8 104 €5 530 €13 104 €---
1421 633 €7 747 €5 173 €13 886 €---
1522 066 €7 377 €4 803 €14 688 €---
1622 507 €6 994 €4 420 €15 513 €---
1722 957 €6 597 €4 023 €16 360 €---
1823 416 €6 186 €3 612 €17 230 €---
1923 885 €5 760 €3 186 €18 124 €---
2024 362 €5 319 €2 745 €19 043 €---
2124 849 €4 863 €2 288 €19 987 €---
2225 346 €4 389 €1 815 €20 957 €---
2325 853 €3 899 €1 325 €21 954 €---
2426 370 €3 392 €818 €22 979 €---
2526 898 €2 866 €292 €24 032 €---
TOTAL535 641 €247 113 €130 158 €288 528 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 528 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 723 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 512 €-6 420 €+9 932 €
2+3 512 €0 €+3 512 €
3+3 512 €0 €+3 512 €
4+3 512 €0 €+3 512 €
5+3 512 €+166 €+3 346 €
6+3 512 €+2 454 €+1 058 €
7+3 512 €+2 649 €+863 €
8+3 512 €+2 849 €+663 €
9+3 512 €+3 054 €+458 €
10+3 512 €+3 265 €+247 €
11+3 512 €+3 481 €+31 €
12+3 512 €+3 703 €-191 €
13+3 512 €+3 931 €-419 €
14+3 512 €+4 166 €-654 €
15+3 512 €+4 407 €-895 €
16+3 512 €+4 654 €-1 142 €
17+3 512 €+4 908 €-1 396 €
18+3 512 €+5 169 €-1 657 €
19+3 512 €+5 437 €-1 925 €
20+3 512 €+5 713 €-2 201 €
21+3 512 €+5 996 €-2 484 €
22+3 512 €+6 287 €-2 775 €
23+3 512 €+6 586 €-3 074 €
24+3 512 €+6 894 €-3 382 €
25+3 512 €+7 210 €-3 698 €
Total+87 800 €+86 558 €+1 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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