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Appartement - 2 pièce(s) - 56 m²

VilleCoux (07)
Surface56
Coût Total75 660
Loyer Annuel7 754
Rentabilité10.25%
Cashflow/mois+190
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 54 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 964,29 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COUX - EN EXCLUSIVITÉ Idéal investisseur ! Découvrez cet appartement studio de 55.50 m² Loi Carrez, composé de deux pièces : une cuisine indépendante une belle pièce de vie et une chambre exposé plein sud Chauffage électrique Actuellement loué en bail non meublé Loyer mensuel : 320 € TTC + 10 € TTC de provisions sur charges Situé dans une copropriété de 9 lots d'habitation Pas de charges de copropriété Syndic bénévole Aucune procédure en cours Réf.182 Prix : 54 000 € TTC - Honoraires à la charge du vendeur

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 39 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 870.00 et 1200.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

. Madame Katia Boris en sa qualité de dirigeant de l entreprise de KB IMMOBILIER * société par actions simplifiée(société à associé unique)KATIA BORIS KB IMMOBILIER au capital de 100,00 Euros € * SIRET * TVA FR52941729816 * Carte pro cpi0000004 délivrée par CCI ARDECHE 24 chem TEMPLE, 07200 Aubenas * La société ne doit recevoir ni détenir d'autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission TTC Numéro de mandat : 182

Ville : Coux
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07000
Total : 75 660
Prix d'acquisition : 54 000
Travaux : 17 340
Valeur du bien : 71 340
Frais de notaire : 4 320
Coût estimé : 4 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.08€ - 14.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7754€/an
Fourchette totale : 508€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6100€ - 9856€/an
Rentabilité brute :10.25%
Fourchette de rentabilité :8.06% - 13.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 287,23 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :128 085
Prix d'achat :54 000
Décote à l'achat :-74 085 (-57.8%)
Marge achat-revente :52 425€ (40.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :75 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :369,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 391,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 190,99
Coût de l'assurance :6 620,25
Taxe foncière : 775,42€/an
Soit par mois : 64,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 456,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique D

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - nécessité de mise à jour pour confort et fonctionnalité.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain (baignoire, lavabo) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - carrelage légèrement usé, mise aux normes souhaitable.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 340(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:240
    Peinture chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500
    Peinture salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coux. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts de la pompe à chaleur et de la cuisine sont basés sur des estimations réalistes pour des installations complètes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 442 €/an
Base de calcul : Emprunt de 75 660 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 265 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 340
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 822
Revenus locatifs : +7 754
Charges déductibles : -20 822
Résultat foncier Année 1 : -13 068(Déficit de 13 068 €)
Imputable sur revenu global : 13 068
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 482 €/an
Revenus locatifs : +7 754
Charges déductibles : -3 482
Résultat foncier Années 2+ : 4 272 €/an
Prix d'achat du bien : 54 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 75420 8252 444-13 07113 071 €--
27 9093 4192 3784 491---
38 0673 3502 3104 717---
48 2293 2802 2404 949---
58 3933 2072 1675 186---
68 5613 1322 0925 429---
78 7323 0542 0145 678---
88 9072 9741 9335 933---
99 0852 8911 8506 195---
109 2672 8051 7656 462---
119 4522 7161 6766 736---
129 6412 6251 5857 017---
139 8342 5301 4907 304---
1410 0312 4321 3927 598---
1510 2312 3311 2917 900---
1610 4362 2271 1878 209---
1710 6452 1191 0798 525---
1810 8582 0089688 850---
1911 0751 8938539 182---
2011 2961 7747349 522---
2111 5221 6516119 871---
2211 7531 52448410 228---
2311 9881 39335310 595---
2412 2281 25821810 970---
2512 4721 1187811 354---
TOTAL248 36878 53735 191169 83213 071Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 921
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 832
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628-3 921+5 549
2+1 628+1 347+281
3+1 628+1 415+213
4+1 628+1 485+143
5+1 628+1 556+72
6+1 628+1 629-1
7+1 628+1 704-76
8+1 628+1 780-152
9+1 628+1 858-230
10+1 628+1 939-311
11+1 628+2 021-393
12+1 628+2 105-477
13+1 628+2 191-563
14+1 628+2 280-652
15+1 628+2 370-742
16+1 628+2 463-835
17+1 628+2 558-930
18+1 628+2 655-1 027
19+1 628+2 755-1 127
20+1 628+2 857-1 229
21+1 628+2 961-1 333
22+1 628+3 069-1 441
23+1 628+3 178-1 550
24+1 628+3 291-1 663
25+1 628+3 406-1 778
Total+40 700+50 949+-10 249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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