Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

4 Pieces Proche du RER D Garges Sarcelles

VilleSarcelles (95)
Surface72m²
Coût Total192 100€
Loyer Annuel14 048€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois-704€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 944,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

4 Pieces Proche du RER D Garges Sarcelles - Très proche du RER D Garges Sarcelles, du Tramway T5, des commerces et du marcher : A vendre 4 pièces : Séjour, 3 chambres, placard, cuisine salle de bains WC séparé, cave Appartement au 1er étage surélevé dans petit immeuble de 4 étages Double vitrage dans toutes les fenêtres Double exposition, Appartement Traversant Charges mensuelles : 740 euros (chauffage compris) Diagnostique en cours Quartier Lochères Prix 140 000 euros Direct Propriétaire

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.979240, 2.388880
Total : 192 100€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 40 900€
Valeur du bien : 180 900€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1171€/mois
Loyer annuel estimé : 14048€/an
Fourchette totale : 855€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 10263€ - 19229€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 10.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 062,5 €/m²
Basé sur :139 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :148 500 €
Prix d'achat :140 000 €
Décote à l'achat :-8 500€ (-5.7%)
Marge achat-revente :-43 600€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 017,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 409,36€
Coût de l'assurance :16 808,75€
Taxe foncière : 1 404,83€/an
Soit par mois : 117,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 740,00€/mois
Soit par an : 8 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 170,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 874,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-704,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, avec carrelage complet et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 assumé - usure visible sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 900 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€, Main d'œuvre: 1300€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Carrelage: 2000€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 171 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 048 €/an
Calcul : 1 171 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 672 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 880 €/an
Calcul : 740 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 496 €
Revenus locatifs : +14 048 €
Charges déductibles : -58 496 €
Résultat foncier Année 1 : -44 448 €(Déficit de 44 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 596 €/an
Revenus locatifs : +14 048 €
Charges déductibles : -17 596 €
Résultat foncier Années 2+ : -3 548 €/an(Déficit de 3 548 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23048.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 048 €58 503 €6 645 €-44 454 €21 400 €23 054 €23 054 €
214 329 €17 429 €6 471 €-3 099 €3 099 €-23 054 €
314 616 €17 248 €6 291 €-2 632 €2 632 €-23 054 €
414 908 €17 062 €6 104 €-2 153 €2 153 €-23 054 €
515 206 €16 868 €5 911 €-1 662 €1 662 €-23 054 €
615 510 €16 668 €5 711 €-1 158 €1 158 €-23 054 €
715 821 €16 461 €5 503 €-640 €640 €-23 054 €
816 137 €16 246 €5 289 €-109 €109 €-23 054 €
916 460 €16 024 €5 066 €436 €--22 618 €
1016 789 €15 793 €4 836 €996 €--21 622 €
1117 125 €15 555 €4 598 €1 570 €--20 053 €
1217 467 €15 308 €4 351 €2 159 €---
1317 817 €15 052 €4 095 €2 764 €---
1418 173 €14 787 €3 830 €3 386 €---
1518 536 €14 513 €3 556 €4 023 €---
1618 907 €14 229 €3 272 €4 678 €---
1719 285 €13 935 €2 978 €5 350 €---
1819 671 €13 631 €2 673 €6 040 €---
1920 064 €13 315 €2 358 €6 749 €---
2020 466 €12 989 €2 031 €7 477 €---
2120 875 €12 650 €1 693 €8 225 €---
2221 293 €12 300 €1 343 €8 992 €---
2321 718 €11 938 €980 €9 781 €---
2422 153 €11 562 €605 €10 591 €---
2522 596 €11 173 €216 €11 423 €---
TOTAL449 971 €411 239 €96 409 €38 732 €32 853 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 9 856 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 732 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 950 €-6 420 €+9 370 €
2+2 950 €-930 €+3 880 €
3+2 950 €-790 €+3 740 €
4+2 950 €-646 €+3 596 €
5+2 950 €-499 €+3 449 €
6+2 950 €-347 €+3 297 €
7+2 950 €-192 €+3 142 €
8+2 950 €-33 €+2 983 €
9+2 950 €0 €+2 950 €
10+2 950 €0 €+2 950 €
11+2 950 €0 €+2 950 €
12+2 950 €+648 €+2 302 €
13+2 950 €+829 €+2 121 €
14+2 950 €+1 016 €+1 934 €
15+2 950 €+1 207 €+1 743 €
16+2 950 €+1 403 €+1 547 €
17+2 950 €+1 605 €+1 345 €
18+2 950 €+1 812 €+1 138 €
19+2 950 €+2 025 €+925 €
20+2 950 €+2 243 €+707 €
21+2 950 €+2 467 €+483 €
22+2 950 €+2 698 €+252 €
23+2 950 €+2 934 €+16 €
24+2 950 €+3 177 €-227 €
25+2 950 €+3 427 €-477 €
Total+73 750 €+17 635 €+56 115 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →