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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMaizières-lès-Metz (57)
Surface145m²
Coût Total197 320€
Loyer Annuel19 305€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+386€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 234,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 26 m²), 3 chambres, calme, Pas de balcon

Situé dans un environnement résidentiel calme et recherché, au sein d'une maison ancienne, découvrez ce bel appartement en duplex offrant confort, cachet et fonctionnalité. L'appartement de 145 m2 ( 101 m2 Carrez) se compose de la façon suivante: Une belle pièce de vie lumineuse avec sa cuisine équipée ouverte et conviviale Un salon spacieux d'environ 25m2 Trois chambres, dont une chambre principale spacieuse et deux chambres mansardées parfaites pour des enfants, bureau ou chambre d'amis

Une salle d'eau et WC

Les + qui font la différence: Jardin privatif, Cave, Maison ancienne avec cachet et authenticité,Lotissement très calme,Proximité des commerces, écoles, nouvel Hopital et axes routiers ( A 4 et A 31), très joli parquet, jardin privatif, chauffage individuel au gaz PAS DE SYNDIC ET PAS DE CHARGES MENSUELLES ( uniquement assurance de l'immeuble = environ 300/an et electricité des communs = environ 30€/an) « Les informations sur les risques naturels et/ou technologiques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : »

Ville : Maizières-lès-Metz
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57280
Coordonnées : 49.209836, 6.156123
Total : 197 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 4 000€
Valeur du bien : 183 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1609€/mois
Loyer annuel estimé : 19305€/an
Fourchette totale : 1266€ - 2045€/mois
Fourchette annuelle : 15186€ - 24539€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.70% - 12.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 034,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 863,86€
Coût de l'assurance :17 265,50€
Taxe foncière : 1 930,45€/an
Soit par mois : 160,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 27,50€/mois
Soit par an : 330,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 608,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :385,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 142 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 000 €(28 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 609 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 305 €/an
Calcul : 1 609 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 624 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 930 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 575 €
Revenus locatifs : +19 305 €
Charges déductibles : -13 575 €
Résultat foncier Année 1 : 5 730 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 575 €/an
Revenus locatifs : +19 305 €
Charges déductibles : -9 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 730 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 305 €13 581 €6 630 €5 724 €---
219 691 €9 405 €6 454 €10 286 €---
320 084 €9 223 €6 272 €10 862 €---
420 486 €9 034 €6 083 €11 452 €---
520 896 €8 840 €5 888 €12 056 €---
621 314 €8 638 €5 687 €12 676 €---
721 740 €8 429 €5 478 €13 311 €---
822 175 €8 213 €5 262 €13 961 €---
922 618 €7 990 €5 039 €14 628 €---
1023 071 €7 759 €4 808 €15 311 €---
1123 532 €7 520 €4 569 €16 012 €---
1224 003 €7 273 €4 322 €16 730 €---
1324 483 €7 017 €4 066 €17 465 €---
1424 972 €6 753 €3 802 €18 220 €---
1525 472 €6 479 €3 528 €18 993 €---
1625 981 €6 196 €3 245 €19 785 €---
1726 501 €5 903 €2 952 €20 598 €---
1827 031 €5 600 €2 649 €21 431 €---
1927 572 €5 286 €2 335 €22 285 €---
2028 123 €4 962 €2 011 €23 161 €---
2128 685 €4 626 €1 675 €24 059 €---
2229 259 €4 279 €1 328 €24 980 €---
2329 844 €3 920 €969 €25 924 €---
2430 441 €3 549 €598 €26 893 €---
2531 050 €3 164 €213 €27 886 €---
TOTAL618 329 €173 641 €95 864 €444 688 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 688 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 305 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 054 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 054 €+1 717 €+2 337 €
2+4 054 €+3 086 €+968 €
3+4 054 €+3 258 €+796 €
4+4 054 €+3 435 €+619 €
5+4 054 €+3 617 €+437 €
6+4 054 €+3 803 €+251 €
7+4 054 €+3 993 €+61 €
8+4 054 €+4 188 €-134 €
9+4 054 €+4 388 €-334 €
10+4 054 €+4 593 €-539 €
11+4 054 €+4 804 €-750 €
12+4 054 €+5 019 €-965 €
13+4 054 €+5 240 €-1 186 €
14+4 054 €+5 466 €-1 412 €
15+4 054 €+5 698 €-1 644 €
16+4 054 €+5 936 €-1 882 €
17+4 054 €+6 179 €-2 125 €
18+4 054 €+6 429 €-2 375 €
19+4 054 €+6 686 €-2 632 €
20+4 054 €+6 948 €-2 894 €
21+4 054 €+7 218 €-3 164 €
22+4 054 €+7 494 €-3 440 €
23+4 054 €+7 777 €-3 723 €
24+4 054 €+8 068 €-4 014 €
25+4 054 €+8 366 €-4 312 €
Total+101 350 €+133 407 €+-32 057 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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