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Hôtel Particulier 380 m² - Cahors Centre Historique

VilleCahors (46)
Surface380m²
Coût Total588 910€
Loyer Annuel47 557€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+519€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 449 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 181,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A deux pas des commerces, restaurants et écoles, ce bien de 380m2 séduit par ses volumes, son cachet ancien et sa modularité.

Réparti sur 5 niveaux d’environ 70 m² chacun, l’immeuble s’organise autour d’un escalier central et permet une division simple en plusieurs logements indépendants. Idéal pour investissement locatif, résidence principale ou secondaire.

  • Rez-de-chaussée : Grande pièce à vivre avec arcades.
  • 1er étage : Un salon, une cuisine, deux chambres, dont une avec salle d’eau.
  • 2e étage : Deux chambres avec salles de bain indépendantes.
  • 3e étage : Grand loft avec cheminée monumentale, une mezzanine, une salle de rangement et une salle de bain.
  • Rez-de-jardin : Salle voûtée avec accès depuis le RDC et accès extérieur de plain-pied.
  • Annexe : Cave indépendante.

-> Vente directe propriétaire, sans agence. -> Travaux de rafraîchissement récents -> Ancienne résidence du compositeur Charles Dumont

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.449200, 1.441990
Total : 588 910€
Prix d'acquisition : 449 000€
Travaux : 103 990€
Valeur du bien : 552 990€
Frais de notaire : 35 920€
Coût estimé : 35 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 10.43€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 3963€/mois
Loyer annuel estimé : 47557€/an
Fourchette totale : 3222€ - 4875€/mois
Fourchette annuelle : 38659€ - 58503€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 508,59 €/m²
Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :573 262 €
Prix d'achat :449 000 €
Décote à l'achat :-124 262€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-15 648€ (-2.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :588 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 876,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :171,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 047,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :273 913,92€
Coût de l'assurance :51 529,62€
Taxe foncière : 4 755,68€/an
Soit par mois : 396,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 963,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 444,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :518,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur 380 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement léger
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 70 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 990 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:59 690€
    Fenêtres double vitrage performant: 47 fenêtres × 1270€ = 59690€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériaux, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant matériaux, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€ = 4800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 40€ = 3200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds salon: 70 m² × 40€ = 2800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 190€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 963 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 557 €/an
Calcul : 3 963 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 588 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 061 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 756 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 129 815 €
Revenus locatifs : +47 557 €
Charges déductibles : -129 815 €
Résultat foncier Année 1 : -82 258 €(Déficit de 82 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 825 €/an
Revenus locatifs : +47 557 €
Charges déductibles : -25 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 732 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60858.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 449 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 291 850 €(65% de 449 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 613 €/an
Calcul : 291 850 € × 3,636% = 10 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 557 €129 833 €19 027 €-82 277 €21 400 €60 877 €60 877 €
248 508 €25 329 €18 513 €23 178 €--37 698 €
349 478 €24 798 €17 981 €24 680 €--13 018 €
450 468 €24 250 €17 433 €26 218 €---
551 477 €23 683 €16 866 €27 794 €---
652 507 €23 097 €16 280 €29 410 €---
753 557 €22 492 €15 675 €31 065 €---
854 628 €21 866 €15 049 €32 762 €---
955 720 €21 220 €14 403 €34 500 €---
1056 835 €20 553 €13 736 €36 282 €---
1157 971 €19 863 €13 046 €38 109 €---
1259 131 €19 150 €12 333 €39 981 €---
1360 313 €18 414 €11 597 €41 899 €---
1461 520 €17 653 €10 837 €43 866 €---
1562 750 €16 867 €10 051 €45 883 €---
1664 005 €16 055 €9 239 €47 950 €---
1765 285 €15 216 €8 400 €50 069 €---
1866 591 €14 350 €7 533 €52 241 €---
1967 923 €13 454 €6 637 €54 469 €---
2069 281 €12 529 €5 712 €56 753 €---
2170 667 €11 573 €4 756 €59 094 €---
2272 080 €10 585 €3 768 €61 495 €---
2373 522 €9 564 €2 747 €63 957 €---
2474 992 €8 510 €1 693 €66 482 €---
2576 492 €7 420 €604 €69 072 €---
TOTAL1 523 258 €548 325 €273 914 €974 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 974 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 557 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 987 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 987 €-6 420 €+16 407 €
2+9 987 €0 €+9 987 €
3+9 987 €0 €+9 987 €
4+9 987 €+3 960 €+6 027 €
5+9 987 €+8 338 €+1 649 €
6+9 987 €+8 823 €+1 164 €
7+9 987 €+9 320 €+667 €
8+9 987 €+9 828 €+159 €
9+9 987 €+10 350 €-363 €
10+9 987 €+10 885 €-898 €
11+9 987 €+11 433 €-1 446 €
12+9 987 €+11 994 €-2 007 €
13+9 987 €+12 570 €-2 583 €
14+9 987 €+13 160 €-3 173 €
15+9 987 €+13 765 €-3 778 €
16+9 987 €+14 385 €-4 398 €
17+9 987 €+15 021 €-5 034 €
18+9 987 €+15 672 €-5 685 €
19+9 987 €+16 341 €-6 354 €
20+9 987 €+17 026 €-7 039 €
21+9 987 €+17 728 €-7 741 €
22+9 987 €+18 449 €-8 462 €
23+9 987 €+19 187 €-9 200 €
24+9 987 €+19 945 €-9 958 €
25+9 987 €+20 721 €-10 734 €
Total+249 675 €+292 480 €+-42 805 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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