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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface89.2m²
Coût Total105 789€
Loyer Annuel9 656€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 990 €
Surface : 89.2 m²
Prix au m² : 952,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 17,31 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Yann LE CARVENNEC de l'Agence ALC Immobilier à Alençon vous propose à la vente cet appartement de 90 m² dans le secteur d'Alençon proche de toutes commodités. L'appartement est composé d'une entrée de 4.91 m², une salle de 9.21 m², d'un salon de 17.31 m², un couloir de 9.43 m², une cuisine aménagée et équipée de 9.20 m², une buanderie de 1.24 m², une salle de douches de 2.78 m², ainsi que trois chambres de 11.54 m², 9.25 m² et 11.32 m². De plus, cet appartement comporte une cave et un balcon. FONCIER: 1020€ CHAUFFAGE: Collectif Les charges de copropriété s'élèvent à 260 euros / mois. RÉFÉRENCE : 1469 Pour une visite, contactez votre conseiller / ou par mail: ou . RSAC 524 668 621 - Carte délivrée par CCI Portes de Normandie. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : "". Retrouvez tous nos biens sur le site:

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.429626, 0.097809
Total : 105 789€
Prix d'acquisition : 84 990€
Travaux : 14 000€
Valeur du bien : 98 990€
Frais de notaire : 6 799€
Coût estimé : 6 799€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 89.2m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9656€/an
Fourchette totale : 600€ - 1080€/mois
Fourchette annuelle : 7196€ - 12958€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :181 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 655 €
Prix d'achat :84 990 €
Décote à l'achat :-22 665€ (-21.1%)
Marge achat-revente :1 866€ (1.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 789€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 554,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 395,41€
Coût de l'assurance :9 256,54€
Taxe foncière : 1 020,00€/an
Soit par mois : 85,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 260,00€/mois
Soit par an : 3 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 804,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 899,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-95,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 33 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 000 €(157 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 400€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture des murs et plafonds dans 3 chambres: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Parquet flottant:2 400€
    Pose de parquet flottant dans 3 chambres (33 m²): 33 m² × 60€/m² = 1980€, Main d'œuvre: 420€
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 1 cuisine × 600€ = 600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 1 salon × 800€ = 800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 400€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 656 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 789 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 370 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 020 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 120 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 061 €
Revenus locatifs : +9 656 €
Charges déductibles : -22 061 €
Résultat foncier Année 1 : -12 405 €(Déficit de 12 405 €)
Imputable sur revenu global : 12 405 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 061 €/an
Revenus locatifs : +9 656 €
Charges déductibles : -8 061 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 595 €/an
Prix d'achat du bien : 84 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 244 €(65% de 84 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 244 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 656 €22 065 €3 554 €-12 408 €12 408 €--
29 850 €7 970 €3 460 €1 879 €---
310 047 €7 873 €3 362 €2 174 €---
410 247 €7 772 €3 261 €2 476 €---
510 452 €7 667 €3 157 €2 785 €---
610 661 €7 559 €3 049 €3 102 €---
710 875 €7 447 €2 937 €3 427 €---
811 092 €7 332 €2 821 €3 761 €---
911 314 €7 212 €2 702 €4 102 €---
1011 540 €7 088 €2 578 €4 452 €---
1111 771 €6 960 €2 450 €4 811 €---
1212 007 €6 827 €2 317 €5 179 €---
1312 247 €6 690 €2 180 €5 556 €---
1412 492 €6 548 €2 038 €5 943 €---
1512 741 €6 402 €1 891 €6 340 €---
1612 996 €6 250 €1 740 €6 746 €---
1713 256 €6 093 €1 583 €7 163 €---
1813 521 €5 930 €1 420 €7 591 €---
1913 792 €5 762 €1 252 €8 029 €---
2014 068 €5 588 €1 078 €8 479 €---
2114 349 €5 408 €898 €8 940 €---
2214 636 €5 222 €712 €9 414 €---
2314 929 €5 030 €520 €9 899 €---
2415 227 €4 831 €320 €10 397 €---
2515 532 €4 625 €114 €10 907 €---
TOTAL309 297 €178 152 €51 395 €131 146 €12 408 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 723 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 656 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 028 €-3 723 €+5 751 €
2+2 028 €+564 €+1 464 €
3+2 028 €+652 €+1 376 €
4+2 028 €+743 €+1 285 €
5+2 028 €+836 €+1 192 €
6+2 028 €+931 €+1 097 €
7+2 028 €+1 028 €+1 000 €
8+2 028 €+1 128 €+900 €
9+2 028 €+1 231 €+797 €
10+2 028 €+1 336 €+692 €
11+2 028 €+1 443 €+585 €
12+2 028 €+1 554 €+474 €
13+2 028 €+1 667 €+361 €
14+2 028 €+1 783 €+245 €
15+2 028 €+1 902 €+126 €
16+2 028 €+2 024 €+4 €
17+2 028 €+2 149 €-121 €
18+2 028 €+2 277 €-249 €
19+2 028 €+2 409 €-381 €
20+2 028 €+2 544 €-516 €
21+2 028 €+2 682 €-654 €
22+2 028 €+2 824 €-796 €
23+2 028 €+2 970 €-942 €
24+2 028 €+3 119 €-1 091 €
25+2 028 €+3 272 €-1 244 €
Total+50 700 €+39 344 €+11 356 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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