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Maison à vendre

VillePleumartin (86)
Surface115m²
Coût Total145 420€
Loyer Annuel9 197€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 782,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 1 parking: Garage, calme, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Cette maison est composée d'une cuisine, grand séjour, 4 chambres, dont 2 grandes, salle d'eau, wc. Dépendances : petit hangar servant de garage, atelier..avec grenier. Terrain divisé en 2, la partie en face de la maison est close, l'autre partie disposant du potager et en partie constructible. Terrain de 1872 m2. Idéale pour famille recherchant le calme et la tranquillité de la campagne.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 90 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Denis GUILLOT - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 422 510 545

Ville : Pleumartin
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86450
Coordonnées : 46.744664, 0.765166
Total : 145 420€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 48 220€
Valeur du bien : 138 220€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 766€/mois
Loyer annuel estimé : 9197€/an
Fourchette totale : 597€ - 983€/mois
Fourchette annuelle : 7168€ - 11799€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :844,66 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 136 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-7 136€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-48 284€ (-49.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 982,04€
Coût de l'assurance :12 724,25€
Taxe foncière : 919,66€/an
Soit par mois : 76,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 766,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 847,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - Rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 220 €(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 900€
    Isolation toiture/combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 800€/fenêtre = 11200€ (installation incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 920€
    Peinture des murs et plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 766 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 197 €/an
Calcul : 766 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 026 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 920 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 675 €
Revenus locatifs : +9 197 €
Charges déductibles : -54 675 €
Résultat foncier Année 1 : -45 478 €(Déficit de 45 478 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 078 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 455 €/an
Revenus locatifs : +9 197 €
Charges déductibles : -6 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24077.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 197 €54 679 €5 031 €-45 483 €21 400 €24 083 €24 083 €
29 381 €6 327 €4 899 €3 053 €--21 030 €
39 568 €6 191 €4 762 €3 377 €--17 652 €
49 760 €6 050 €4 621 €3 710 €--13 943 €
59 955 €5 903 €4 475 €4 051 €--9 891 €
610 154 €5 752 €4 323 €4 402 €--5 489 €
710 357 €5 595 €4 166 €4 762 €--727 €
810 564 €5 432 €4 004 €5 132 €---
910 775 €5 264 €3 835 €5 511 €---
1010 991 €5 090 €3 661 €5 901 €---
1111 211 €4 909 €3 480 €6 302 €---
1211 435 €4 722 €3 294 €6 713 €---
1311 664 €4 529 €3 100 €7 135 €---
1411 897 €4 328 €2 900 €7 569 €---
1512 135 €4 121 €2 692 €8 014 €---
1612 377 €3 906 €2 477 €8 472 €---
1712 625 €3 683 €2 254 €8 942 €---
1812 877 €3 452 €2 024 €9 425 €---
1913 135 €3 214 €1 785 €9 921 €---
2013 398 €2 966 €1 538 €10 431 €---
2113 666 €2 710 €1 282 €10 955 €---
2213 939 €2 445 €1 017 €11 494 €---
2314 218 €2 171 €742 €12 047 €---
2414 502 €1 886 €458 €12 616 €---
2514 792 €1 592 €163 €13 200 €---
TOTAL294 570 €156 918 €72 982 €137 652 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 197 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 931 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 931 €-6 420 €+8 351 €
2+1 931 €0 €+1 931 €
3+1 931 €0 €+1 931 €
4+1 931 €0 €+1 931 €
5+1 931 €0 €+1 931 €
6+1 931 €0 €+1 931 €
7+1 931 €0 €+1 931 €
8+1 931 €+1 321 €+610 €
9+1 931 €+1 653 €+278 €
10+1 931 €+1 770 €+161 €
11+1 931 €+1 890 €+41 €
12+1 931 €+2 014 €-83 €
13+1 931 €+2 140 €-209 €
14+1 931 €+2 271 €-340 €
15+1 931 €+2 404 €-473 €
16+1 931 €+2 542 €-611 €
17+1 931 €+2 683 €-752 €
18+1 931 €+2 828 €-897 €
19+1 931 €+2 976 €-1 045 €
20+1 931 €+3 129 €-1 198 €
21+1 931 €+3 287 €-1 356 €
22+1 931 €+3 448 €-1 517 €
23+1 931 €+3 614 €-1 683 €
24+1 931 €+3 785 €-1 854 €
25+1 931 €+3 960 €-2 029 €
Total+48 275 €+41 296 €+6 979 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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