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Appartement T3 - Balcon - Garage - proche CHU

VilleIsle (87)
Surface60.28
Coût Total147 120
Loyer Annuel7 025
Rentabilité4.77%
Cashflow/mois-425
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 60.28 m²
Prix au m² : 1 551,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITÉ ISLE Nous vous proposons à la vente cet appartement T3 situé au deuxième et dernier étage, sans ascenseur, d'une copropriété bien entretenue située à 500 mètres du CHU. Il se compose d'une entrée avec placard, d'un agréable séjour donnant sur un balcon avec une vue dégagée sur un parc, d'une cuisine indépendante aménagée et équipée, de deux chambres avec placards, d'une salle de bains ainsi que d'un WC indépendant. L'appartement est vendu avec un garage fermé et deux caves. Opportunité rare sur le centre d'Isle, à proximité immédiate de toutes les commodités (bus, commerces et écoles). Charges : 180 EUR / mois comprenant le chauffage et l'eau froide. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://www.mallet-guy-immo.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Isle
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87170
Coordonnées : 45.811452, 1.228557
Total : 147 120
Prix d'acquisition : 93 500
Travaux : 46 140
Valeur du bien : 139 640
Frais de notaire : 7 480
Coût estimé : 7 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.28
Loyer prédit : 9.71€/m²/mois
Fourchette : 7.94€ - 11.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 585€/mois
Loyer annuel estimé : 7025€/an
Fourchette totale : 479€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5744€ - 8592€/an
Rentabilité brute :4.77%
Fourchette de rentabilité :3.90% - 5.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 120 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 794
Prix d'achat :93 500
Décote à l'achat :-34 294 (-26.8%)
Marge achat-revente :-19 326€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 475,22
Coût de l'assurance :12 873,00
Taxe foncière : 702,49€/an
Soit par mois : 58,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 180,00€/mois
Soit par an : 2 160,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 010,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-424,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 243 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60.28 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et rénovation du carrelage usé
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 140(765 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:4 800
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:3 840
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€ = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 585 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Calcul : 585 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 938 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 120 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 702 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 160 €/an
Calcul : 180 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 140
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 456
Revenus locatifs : +7 025
Charges déductibles : -54 456
Résultat foncier Année 1 : -47 431(Déficit de 47 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 031
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 316 €/an
Revenus locatifs : +7 025
Charges déductibles : -8 316
Résultat foncier Années 2+ : -1 291 €/an(Déficit de 1 291 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26031.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 02554 4614 943-47 43621 400 €26 036 €26 036 €
27 1658 1894 812-1 0241 024 €-26 036 €
37 3098 0544 676-745745 €-26 036 €
47 4557 9134 536-458458 €-26 036 €
57 6047 7684 390-164164 €-26 036 €
67 7567 6174 240139--25 897 €
77 9117 4624 084449--25 448 €
88 0697 3013 924768--24 680 €
98 2317 1353 7571 096--23 583 €
108 3956 9623 5851 433--22 150 €
118 5636 7843 4071 779--20 371 €
128 7356 6003 2222 135---
138 9096 4093 0322 500---
149 0876 2122 8342 876---
159 2696 0082 6303 261---
169 4555 7972 4193 658---
179 6445 5782 2014 065---
189 8375 3521 9754 484---
1910 0335 1191 7414 915---
2010 2344 8771 4995 357---
2110 4394 6271 2495 812---
2210 6474 3689906 280---
2310 8604 1007236 760---
2411 0783 8234467 255---
2511 2993 5361597 763---
TOTAL225 009202 05071 47522 95823 791Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 137
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 22 958
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 475-6 420+7 895
2+1 475-307+1 782
3+1 475-223+1 698
4+1 475-137+1 612
5+1 475-49+1 524
6+1 4750+1 475
7+1 4750+1 475
8+1 4750+1 475
9+1 4750+1 475
10+1 4750+1 475
11+1 4750+1 475
12+1 475+640+835
13+1 475+750+725
14+1 475+863+612
15+1 475+978+497
16+1 475+1 097+378
17+1 475+1 220+255
18+1 475+1 345+130
19+1 475+1 474+1
20+1 475+1 607-132
21+1 475+1 744-269
22+1 475+1 884-409
23+1 475+2 028-553
24+1 475+2 176-701
25+1 475+2 329-854
Total+36 875+12 999+23 876
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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