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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleLectoure (32)
Surface95m²
Coût Total135 800€
Loyer Annuel8 239€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 978,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 95 m², Bâtiment de 1 étage, 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Calme

Située dans un quartier calme, à quelques pas de la rue principale, cette magnifique maison de ville vous offre un potentiel incroyable. Composée de 3 chambres, elle vous séduira par son agencement lumineux et ses nombreux atouts. Parfaitement adaptée pour une famille ou un projet de rénovation, ou investisssemnt.

Ville : Lectoure
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 43.947520, 0.645280
Total : 135 800€
Prix d'acquisition : 93 000€
Travaux : 35 360€
Valeur du bien : 128 360€
Frais de notaire : 7 440€
Coût estimé : 7 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8239€/an
Fourchette totale : 519€ - 909€/mois
Fourchette annuelle : 6224€ - 10906€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 8.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 975,64€
Coût de l'assurance :11 882,50€
Taxe foncière : 823,93€/an
Soit par mois : 68,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 686,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine vieillissants et de l'électroménager obsolète.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - parquets en bon état mais nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du carrelage et des murs de l'entrée.
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - usure visible mais pas de dommages majeurs.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 360 €(372 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre comprise)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (coût moyen incluant installation, main d'œuvre comprise)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (coût moyen incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rafraîchissement revêtement sol: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Entrée:360€
    Rafraîchissement carrelage et murs entrée: 4 m² × 90€/m² = 360€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lectoure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 239 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 558 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 218 €
Revenus locatifs : +8 239 €
Charges déductibles : -41 218 €
Résultat foncier Année 1 : -32 978 €(Déficit de 32 978 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 578 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 858 €/an
Revenus locatifs : +8 239 €
Charges déductibles : -5 858 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11578.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 198 €/an
Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 239 €41 222 €4 563 €-32 983 €21 400 €11 583 €11 583 €
28 404 €5 741 €4 442 €2 663 €--8 920 €
38 572 €5 616 €4 316 €2 957 €--5 963 €
48 744 €5 486 €4 187 €3 258 €--2 705 €
58 918 €5 352 €4 053 €3 567 €---
69 097 €5 213 €3 914 €3 884 €---
79 279 €5 069 €3 770 €4 209 €---
89 464 €4 921 €3 622 €4 543 €---
99 654 €4 767 €3 468 €4 886 €---
109 847 €4 608 €3 309 €5 238 €---
1110 044 €4 444 €3 145 €5 600 €---
1210 245 €4 274 €2 974 €5 971 €---
1310 449 €4 098 €2 798 €6 352 €---
1410 658 €3 916 €2 616 €6 743 €---
1510 872 €3 727 €2 428 €7 144 €---
1611 089 €3 532 €2 233 €7 557 €---
1711 311 €3 331 €2 032 €7 980 €---
1811 537 €3 122 €1 823 €8 415 €---
1911 768 €2 906 €1 607 €8 861 €---
2012 003 €2 683 €1 384 €9 320 €---
2112 243 €2 452 €1 153 €9 791 €---
2212 488 €2 213 €914 €10 275 €---
2312 738 €1 966 €667 €10 772 €---
2412 993 €1 710 €411 €11 282 €---
2513 252 €1 446 €147 €11 806 €---
TOTAL263 907 €133 816 €65 976 €130 090 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 090 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 239 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 730 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 730 €-6 420 €+8 150 €
2+1 730 €0 €+1 730 €
3+1 730 €0 €+1 730 €
4+1 730 €0 €+1 730 €
5+1 730 €+258 €+1 472 €
6+1 730 €+1 165 €+565 €
7+1 730 €+1 263 €+467 €
8+1 730 €+1 363 €+367 €
9+1 730 €+1 466 €+264 €
10+1 730 €+1 572 €+158 €
11+1 730 €+1 680 €+50 €
12+1 730 €+1 791 €-61 €
13+1 730 €+1 906 €-176 €
14+1 730 €+2 023 €-293 €
15+1 730 €+2 143 €-413 €
16+1 730 €+2 267 €-537 €
17+1 730 €+2 394 €-664 €
18+1 730 €+2 524 €-794 €
19+1 730 €+2 658 €-928 €
20+1 730 €+2 796 €-1 066 €
21+1 730 €+2 937 €-1 207 €
22+1 730 €+3 082 €-1 352 €
23+1 730 €+3 231 €-1 501 €
24+1 730 €+3 385 €-1 655 €
25+1 730 €+3 542 €-1 812 €
Total+43 250 €+39 027 €+4 223 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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