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Appartement 4 pièces 70 m²

VilleGrenoble (38)
Surface70m²
Coût Total143 100€
Loyer Annuel10 030€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-263€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 357,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Découvrez l'élégance et la grandeur au sommet !

Appartement lumineux situé au dernier étage. Niché dans un quartier animé, cet espace de vie de 70 m² vous garantit un style de vie urbain sophistiqué, offrant une vue imprenable sur le paysage environnant, sans vis à vis.

Cet appartement T4 transformé en T3 se compose d'un salon séjour, de deux chambres, cuisine,d'une loggia, douche, wc, balcon, cave pour tous vos besoins de rangement. Un parc extérieur privé. l'appartement dispose d'un ascenseur, Les charges annuelles de copropriété s'élèvent à 2880 €, assurant la gestion optimale de cette copropriété sans procédure en cours. possibilité GARAGE

Proposée par VALERIE ESPIE, n'attendez plus pour saisir cette opportunité unique de vivre au sommet de la ville, où espace et praticité se rencontrent.

Cette annonce référence 344394 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier VALERIE ESPIE (EI) immatriculé au RSAC de GRENOBLE (38000) sous le numéro 83435957200023.

Prix du bien : 95 000,00 € Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Procédure en cours. Nombre de lots : 96 Charges prévisionnelles annuelles : 2 880,00 €

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/09/2025 Score DPE : 348 kWhEP/m²/an Score GES : 76 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1940.00 € et 2680.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 344394 Date de réalisation du diagnostic : 10/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 96 Charges prévisionnelles annuelles : 2880 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 2 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Coordonnées : 45.174267, 5.709786
Total : 143 100€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 836€/mois
Loyer annuel estimé : 10030€/an
Fourchette totale : 651€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7816€ - 12871€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 142,06 €/m²
Basé sur :719 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 944 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-54 944€ (-36.6%)
Marge achat-revente :6 844€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :693,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :41,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 972,69€
Coût de l'assurance :12 521,25€
Taxe foncière : 1 002,99€/an
Soit par mois : 83,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 835,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 098,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-263,07€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(579 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Auvergne-Rhône-Alpes.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 836 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Calcul : 836 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 100 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 883 €
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -49 883 €
Résultat foncier Année 1 : -39 853 €(Déficit de 39 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 383 €/an
Revenus locatifs : +10 030 €
Charges déductibles : -9 383 €
Résultat foncier Années 2+ : 647 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18453.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 030 €49 888 €4 524 €-39 858 €21 400 €18 458 €18 458 €
210 231 €9 264 €4 400 €966 €--17 492 €
310 435 €9 137 €4 273 €1 298 €--16 193 €
410 644 €9 005 €4 142 €1 638 €--14 555 €
510 857 €8 870 €4 006 €1 987 €--12 568 €
611 074 €8 729 €3 866 €2 344 €--10 223 €
711 295 €8 585 €3 721 €2 711 €--7 513 €
811 521 €8 435 €3 571 €3 086 €--4 427 €
911 752 €8 281 €3 417 €3 471 €--956 €
1011 987 €8 122 €3 258 €3 865 €---
1112 226 €7 957 €3 093 €4 269 €---
1212 471 €7 787 €2 923 €4 684 €---
1312 720 €7 612 €2 748 €5 108 €---
1412 975 €7 431 €2 567 €5 544 €---
1513 234 €7 244 €2 380 €5 990 €---
1613 499 €7 051 €2 187 €6 448 €---
1713 769 €6 852 €1 988 €6 917 €---
1814 044 €6 646 €1 782 €7 398 €---
1914 325 €6 434 €1 570 €7 892 €---
2014 612 €6 214 €1 351 €8 397 €---
2114 904 €5 988 €1 124 €8 916 €---
2215 202 €5 754 €890 €9 448 €---
2315 506 €5 513 €649 €9 993 €---
2415 816 €5 264 €400 €10 553 €---
2516 132 €5 006 €142 €11 126 €---
TOTAL321 261 €227 069 €64 973 €94 192 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 192 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 106 €-6 420 €+8 526 €
2+2 106 €0 €+2 106 €
3+2 106 €0 €+2 106 €
4+2 106 €0 €+2 106 €
5+2 106 €0 €+2 106 €
6+2 106 €0 €+2 106 €
7+2 106 €0 €+2 106 €
8+2 106 €0 €+2 106 €
9+2 106 €0 €+2 106 €
10+2 106 €+873 €+1 233 €
11+2 106 €+1 281 €+825 €
12+2 106 €+1 405 €+701 €
13+2 106 €+1 533 €+573 €
14+2 106 €+1 663 €+443 €
15+2 106 €+1 797 €+309 €
16+2 106 €+1 934 €+172 €
17+2 106 €+2 075 €+31 €
18+2 106 €+2 219 €-113 €
19+2 106 €+2 367 €-261 €
20+2 106 €+2 519 €-413 €
21+2 106 €+2 675 €-569 €
22+2 106 €+2 834 €-728 €
23+2 106 €+2 998 €-892 €
24+2 106 €+3 166 €-1 060 €
25+2 106 €+3 338 €-1 232 €
Total+52 650 €+28 258 €+24 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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