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Ferme 7 pièces 250 m²

Bien expiré
VilleSaint-Denis-de-Jouhet (36)
Surface250m²
Coût Total290 075€
Loyer Annuel22 411€
Rentabilité7.73%
Cashflow/mois+182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 792 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 759,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme (tte) de 7 pièces principales

Rare ! Cette propriété sans aucun voisin et entouré de plus de 3 hectares de terrain, vous propose de beaux volumes et une vie de plain-pied, avec un séjour de 60 m², vaste salon, cuisine ouverte et aménagée, buanderie, chambre, salle de bains + douche et WC; A l'étage, palier, 2 chambres, salle d'eau, et bureau. Travaux à prévoir. Honoraires à charge acquéreur : 5.44% Référence annonce : 139-4128 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 180 000 €

Ville : Saint-Denis-de-Jouhet
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36230
Coordonnées : 46.534370, 1.856514
Total : 290 075€
Prix d'acquisition : 189 792€
Travaux : 85 100€
Valeur du bien : 274 892€
Frais de notaire : 15 183€
Coût estimé : 15 183€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 7.47€/m²/mois
Fourchette : 5.87€ - 9.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 1868€/mois
Loyer annuel estimé : 22411€/an
Fourchette totale : 1466€ - 2379€/mois
Fourchette annuelle : 17596€ - 28543€/an
Rentabilité brute :7.73%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :731,71 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :182 928 €
Prix d'achat :189 792 €
Décote à l'achat :+6 864€ (+3.8%)
Marge achat-revente :-107 147€ (-58.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :290 075€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 416,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :82,19€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 498,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :134 919,73€
Coût de l'assurance :24 656,38€
Taxe foncière : 2 241,09€/an
Soit par mois : 186,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 867,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 685,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :181,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :85 100 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:25 000€
    Isolation des combles: 250 m² × 100€/m² = 25000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 600€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres (30 m²): 30 m² × 200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Denis-de-Jouhet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 868 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 411 €/an
Calcul : 1 868 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 290 075 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 986 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 241 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 85 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 690 €
Revenus locatifs : +22 411 €
Charges déductibles : -97 690 €
Résultat foncier Année 1 : -75 279 €(Déficit de 75 279 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 879 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 590 €/an
Revenus locatifs : +22 411 €
Charges déductibles : -12 590 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 821 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53879.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 792 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 365 €(65% de 189 792 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 486 €/an
Calcul : 123 365 € × 3,636% = 4 486 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 411 €97 699 €9 372 €-75 288 €21 400 €53 888 €53 888 €
222 859 €12 346 €9 119 €10 513 €--43 375 €
323 316 €12 084 €8 857 €11 232 €--32 143 €
423 783 €11 814 €8 587 €11 969 €--20 175 €
524 258 €11 535 €8 307 €12 724 €--7 451 €
624 743 €11 246 €8 019 €13 497 €---
725 238 €10 948 €7 721 €14 290 €---
825 743 €10 640 €7 413 €15 103 €---
926 258 €10 322 €7 095 €15 936 €---
1026 783 €9 993 €6 766 €16 790 €---
1127 319 €9 653 €6 426 €17 665 €---
1227 865 €9 302 €6 075 €18 563 €---
1328 422 €8 940 €5 712 €19 483 €---
1428 991 €8 565 €5 338 €20 426 €---
1529 571 €8 178 €4 951 €21 393 €---
1630 162 €7 778 €4 551 €22 384 €---
1730 765 €7 365 €4 137 €23 401 €---
1831 381 €6 938 €3 710 €24 443 €---
1932 008 €6 497 €3 269 €25 512 €---
2032 648 €6 041 €2 813 €26 608 €---
2133 301 €5 570 €2 343 €27 732 €---
2233 967 €5 083 €1 856 €28 884 €---
2334 647 €4 581 €1 353 €30 066 €---
2435 340 €4 061 €834 €31 278 €---
2536 047 €3 525 €297 €32 522 €---
TOTAL717 827 €300 703 €134 920 €417 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 417 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 411 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 706 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 706 €-6 420 €+11 126 €
2+4 706 €0 €+4 706 €
3+4 706 €0 €+4 706 €
4+4 706 €0 €+4 706 €
5+4 706 €0 €+4 706 €
6+4 706 €+1 814 €+2 892 €
7+4 706 €+4 287 €+419 €
8+4 706 €+4 531 €+175 €
9+4 706 €+4 781 €-75 €
10+4 706 €+5 037 €-331 €
11+4 706 €+5 300 €-594 €
12+4 706 €+5 569 €-863 €
13+4 706 €+5 845 €-1 139 €
14+4 706 €+6 128 €-1 422 €
15+4 706 €+6 418 €-1 712 €
16+4 706 €+6 715 €-2 009 €
17+4 706 €+7 020 €-2 314 €
18+4 706 €+7 333 €-2 627 €
19+4 706 €+7 654 €-2 948 €
20+4 706 €+7 982 €-3 276 €
21+4 706 €+8 319 €-3 613 €
22+4 706 €+8 665 €-3 959 €
23+4 706 €+9 020 €-4 314 €
24+4 706 €+9 384 €-4 678 €
25+4 706 €+9 757 €-5 051 €
Total+117 650 €+125 137 €+-7 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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