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RARE À BORGO ? Maison de village avec vue imprenable et fort potentiel

VilleBorgo (2B)
Surface162.27m²
Coût Total340 586€
Loyer Annuel24 753€
Rentabilité7.27%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 162.27 m²
Prix au m² : 1 509,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Cave

Au coeur du village de Borgo, cette maison de village offre une vue imprenable, avec un potentiel particulièrement intéressant pour un projet familial ou un investissement immobilier. La maison se compose de deux appartements, offrant de nombreuses possibilités d'aménagement : résidence principale, habitation familiale, projet locatif ou résidence avec logement indépendant. Au rez-de-chaussée :un salon-séjour , une cuisine indépendante , une pièce palière, une chambre et une salle d'eau , terrasse vue mer plein sud À l'étage :Un salon avec terrasse vue mer plein sud ,une grande pièce palière, une très grande chambre, deux petites chambres, une cuisine indépendante, et grande terrasse 4 caves 5 greniers Possibilité de stationner devant la maison, un véritable atout pour une maison située au coeur du village. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/36688.pdf

Ville : Borgo
Département : Haute-Corse
Région : Corse
Code postal : 20290
Coordonnées : 42.549878, 9.427529
Total : 340 586€
Prix d'acquisition : 245 000€
Travaux : 75 986€
Valeur du bien : 320 986€
Frais de notaire : 19 600€
Coût estimé : 19 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162.27m²
Loyer prédit : 12.71€/m²/mois
Fourchette : 9.83€ - 16.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2063€/mois
Loyer annuel estimé : 24753€/an
Fourchette totale : 1595€ - 2668€/mois
Fourchette annuelle : 19140€ - 32012€/an
Rentabilité brute :7.27%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 482,15 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 508 €
Prix d'achat :245 000 €
Décote à l'achat :+4 492€ (+1.9%)
Marge achat-revente :-100 078€ (-41.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 586€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 695,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :99,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 795,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 194,32€
Coût de l'assurance :29 801,28€
Taxe foncière : 2 475,31€/an
Soit par mois : 206,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 062,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 001,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162.27 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 162.27 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 986 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 736€
    Isolation toiture/combles: 162.27 m² × 60€/m² = 9736€, Main d'œuvre: 4€
  • Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Fenêtres double vitrage:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation cuisine complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Rénovation lourde chambres:6 750€
    Parquet flottant: 45 m² × 50€/m² = 2250€, Peinture: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Main d'œuvre: 3150€
  • Rafraîchissement salon:1 900€
    Peinture salon: 38 m² × 50€/m² = 1900€, Main d'œuvre: incluse
  • Rafraîchissement autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Borgo (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 736€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 063 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Calcul : 2 063 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 586 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 192 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 475 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 986 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 255 €
Revenus locatifs : +24 753 €
Charges déductibles : -91 255 €
Résultat foncier Année 1 : -66 502 €(Déficit de 66 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 45 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 269 €/an
Revenus locatifs : +24 753 €
Charges déductibles : -15 269 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 484 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 45102.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250 €(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 753 €91 266 €11 613 €-66 513 €21 400 €45 113 €45 113 €
225 248 €14 974 €11 307 €10 274 €--34 839 €
325 753 €14 657 €10 990 €11 096 €--23 743 €
426 268 €14 329 €10 661 €11 939 €--11 803 €
526 794 €13 989 €10 322 €12 804 €---
627 329 €13 638 €9 970 €13 692 €---
727 876 €13 274 €9 606 €14 602 €---
828 434 €12 897 €9 230 €15 536 €---
929 002 €12 507 €8 840 €16 495 €---
1029 582 €12 104 €8 437 €17 478 €---
1130 174 €11 686 €8 019 €18 488 €---
1230 777 €11 254 €7 587 €19 523 €---
1331 393 €10 807 €7 139 €20 586 €---
1432 021 €10 344 €6 676 €21 677 €---
1532 661 €9 864 €6 197 €22 797 €---
1633 314 €9 368 €5 701 €23 946 €---
1733 981 €8 855 €5 187 €25 126 €---
1834 660 €8 323 €4 656 €26 337 €---
1935 354 €7 773 €4 106 €27 581 €---
2036 061 €7 203 €3 536 €28 857 €---
2136 782 €6 614 €2 947 €30 168 €---
2237 518 €6 004 €2 337 €31 513 €---
2338 268 €5 373 €1 705 €32 895 €---
2439 033 €4 719 €1 052 €34 314 €---
2539 814 €4 043 €375 €35 771 €---
TOTAL792 851 €335 864 €168 194 €456 986 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 986 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 753 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 198 €-6 420 €+11 618 €
2+5 198 €0 €+5 198 €
3+5 198 €0 €+5 198 €
4+5 198 €0 €+5 198 €
5+5 198 €+300 €+4 898 €
6+5 198 €+4 108 €+1 090 €
7+5 198 €+4 381 €+817 €
8+5 198 €+4 661 €+537 €
9+5 198 €+4 948 €+250 €
10+5 198 €+5 244 €-46 €
11+5 198 €+5 546 €-348 €
12+5 198 €+5 857 €-659 €
13+5 198 €+6 176 €-978 €
14+5 198 €+6 503 €-1 305 €
15+5 198 €+6 839 €-1 641 €
16+5 198 €+7 184 €-1 986 €
17+5 198 €+7 538 €-2 340 €
18+5 198 €+7 901 €-2 703 €
19+5 198 €+8 274 €-3 076 €
20+5 198 €+8 657 €-3 459 €
21+5 198 €+9 050 €-3 852 €
22+5 198 €+9 454 €-4 256 €
23+5 198 €+9 869 €-4 671 €
24+5 198 €+10 294 €-5 096 €
25+5 198 €+10 731 €-5 533 €
Total+129 950 €+137 096 €+-7 146 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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