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Maison de ville 5 pièces 103 m²

VilleMoissac (82)
Surface103m²
Coût Total158 190€
Loyer Annuel10 481€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-739€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 951,46 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 103 m²

Maison de ville actuellement louée 700EUR par mois, comprenant au RDC, un grand salon séjour+ salle à manger, et une cuisine. A l'étage vous decouvrirez 3 chambres,une salle d'eau et un belle terrasse de 32 m2. Ce bien dispose également d'un garage ainsi que d'un jardin

Surface : 103 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/02/2026

Consommation énergie primaire : 149 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 141 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 547 € et 2 093 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.102295, 1.093376
Total : 158 190€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 52 350€
Valeur du bien : 150 350€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10481€/an
Fourchette totale : 704€ - 1084€/mois
Fourchette annuelle : 8447€ - 13003€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,57 €/m²
Basé sur :75 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :127 161 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-29 161€ (-22.9%)
Marge achat-revente :-31 029€ (-24.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :46,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 590,30€
Coût de l'assurance :13 841,62€
Taxe foncière : 1 048,06€/an
Soit par mois : 87,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 700,00€/mois
Soit par an : 8 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 873,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 612,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-739,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 350 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 500€
    Isolation toiture/combles: 103 m² × 50€/m² = 5150€, Main d'œuvre: 350€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 32 m² × 80€/m² = 2560€, Main d'œuvre: 640€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 481 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 232 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 190 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 554 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 048 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 400 €/an
Calcul : 700 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 583 €
Revenus locatifs : +10 481 €
Charges déductibles : -67 583 €
Résultat foncier Année 1 : -57 103 €(Déficit de 57 103 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 703 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 233 €/an
Revenus locatifs : +10 481 €
Charges déductibles : -15 233 €
Résultat foncier Années 2+ : -4 753 €/an(Déficit de 4 753 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35702.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 481 €67 588 €5 237 €-57 108 €21 400 €35 708 €35 708 €
210 690 €15 098 €5 097 €-4 408 €4 408 €-35 708 €
310 904 €14 954 €4 952 €-4 050 €4 050 €-35 708 €
411 122 €14 804 €4 802 €-3 682 €3 682 €-35 708 €
511 345 €14 649 €4 647 €-3 305 €3 305 €-35 708 €
611 571 €14 489 €4 487 €-2 918 €2 918 €-35 708 €
711 803 €14 324 €4 322 €-2 521 €2 521 €-35 708 €
812 039 €14 153 €4 151 €-2 114 €2 114 €-35 708 €
912 280 €13 976 €3 974 €-1 696 €1 696 €-35 708 €
1012 525 €13 793 €3 791 €-1 267 €1 267 €-35 708 €
1112 776 €13 604 €3 602 €-828 €828 €-35 708 €
1213 031 €13 408 €3 406 €-377 €377 €--
1313 292 €13 206 €3 204 €86 €---
1413 558 €12 997 €2 995 €561 €---
1513 829 €12 780 €2 779 €1 049 €---
1614 106 €12 557 €2 555 €1 549 €---
1714 388 €12 326 €2 324 €2 062 €---
1814 675 €12 087 €2 085 €2 589 €---
1914 969 €11 839 €1 838 €3 130 €---
2015 268 €11 584 €1 582 €3 685 €---
2115 574 €11 319 €1 318 €4 254 €---
2215 885 €11 046 €1 044 €4 839 €---
2316 203 €10 764 €762 €5 439 €---
2416 527 €10 471 €470 €6 055 €---
2516 857 €10 169 €167 €6 688 €---
TOTAL335 697 €377 983 €75 590 €-42 287 €48 564 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 14 569 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -42 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 201 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 201 €-6 420 €+8 621 €
2+2 201 €-1 322 €+3 523 €
3+2 201 €-1 215 €+3 416 €
4+2 201 €-1 105 €+3 306 €
5+2 201 €-991 €+3 192 €
6+2 201 €-875 €+3 076 €
7+2 201 €-756 €+2 957 €
8+2 201 €-634 €+2 835 €
9+2 201 €-509 €+2 710 €
10+2 201 €-380 €+2 581 €
11+2 201 €-248 €+2 449 €
12+2 201 €-113 €+2 314 €
13+2 201 €+26 €+2 175 €
14+2 201 €+168 €+2 033 €
15+2 201 €+315 €+1 886 €
16+2 201 €+465 €+1 736 €
17+2 201 €+619 €+1 582 €
18+2 201 €+777 €+1 424 €
19+2 201 €+939 €+1 262 €
20+2 201 €+1 105 €+1 096 €
21+2 201 €+1 276 €+925 €
22+2 201 €+1 452 €+749 €
23+2 201 €+1 632 €+569 €
24+2 201 €+1 817 €+384 €
25+2 201 €+2 006 €+195 €
Total+55 025 €-1 974 €+56 999 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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