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Détails du bien

Bien expiré
VilleTernay (69)
Surface131
Coût Total258 620
Loyer Annuel21 118
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+249
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 1 366,41 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Immobilier 2R, l'agence en famille, vous présente en exclusivité : Au cœur du centre historique du village de Ternay, découvrez cette maison de village de 131 m² habitables, avec garage, offrant un très beau potentiel de rénovation. Entièrement à rénover, cette maison séduira les amateurs de projets et de caractère, souhaitant créer un lieu de vie à leur image, dans un secteur recherché et central. La maison se compose de : Au rez-de-chaussée : 

  • Cuisine de 15,5 m²- Séjour / salon de 24 m²- Salle de bains de 5 m²- WC séparés À l'étage : Trois chambres de 24,58, 24,44 et 21,36 m² Un garage de 22 m² complète ce bien. Prestations : Chaudière gaz de ville et Radiateurs   Un bien idéalement situé, à proximité immédiate des commerces et commodités, au cœur d'un village dynamique et recherché. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Pour obtenir plus d'informations ou planifier une visite, n'hésitez pas à nous contacter. Immobilier 2R, l'agence en famille, fondée par un frère et une sœur passionnés par l'immobilier, est à votre disposition 7 jours sur 7 pour vous accompagner dans votre projet immobilier : vente, achat, recherche personnalisée ou division. Nos estimations sont gratuites. Julie & Nicolas Immobilier 2R

 

 

Ville : Ternay
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69360
Total : 258 620
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 65 300
Valeur du bien : 244 300
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131
Loyer prédit : 13.43€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 17.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 1760€/mois
Loyer annuel estimé : 21118€/an
Fourchette totale : 1328€ - 2332€/mois
Fourchette annuelle : 15939€ - 27980€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 620
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 261,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :73,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 334,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 879,15
Coût de l'assurance :21 982,70
Taxe foncière : 2 111,84€/an
Soit par mois : 175,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 759,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 510,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :248,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 331 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz de ville actuelle
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 131 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 70 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement léger du salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation structure
Vérification et réparation des murs/structure si fissures présentes
Quantité: selon besoin
Raison: État général à vérifier lors de la rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:19 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:11 000
    Rénovation lourde chambres: 70 m² × 150€/m² = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
  • Gros œuvre:2 000
    Réparation structure: 1 intervention × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ternay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 760 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 118 €/an
Calcul : 1 760 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 322 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 620 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 879 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 112 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 613
Revenus locatifs : +21 118
Charges déductibles : -76 613
Résultat foncier Année 1 : -55 494(Déficit de 55 494 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 094
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 313 €/an
Revenus locatifs : +21 118
Charges déductibles : -11 313
Résultat foncier Années 2+ : 9 806 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34094.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 11876 6218 330-55 50321 400 €34 103 €34 103 €
221 54111 0968 10410 445--23 657 €
321 97210 8637 87211 109--12 549 €
422 41110 6227 63111 789--760 €
522 85910 3747 38312 485---
623 31610 1177 12613 199---
723 7839 8526 86113 931---
824 2589 5786 58714 680---
924 7449 2956 30415 449---
1025 2389 0036 01116 236---
1125 7438 7005 70917 043---
1226 2588 3885 39717 870---
1326 7838 0665 07518 717---
1427 3197 7334 74219 586---
1527 8657 3894 39820 476---
1628 4237 0334 04221 389---
1728 9916 6663 67522 325---
1829 5716 2873 29623 284---
1930 1625 8952 90424 268---
2030 7665 4902 49925 276---
2131 3815 0722 08026 309---
2232 0084 6391 64827 369---
2332 6494 1931 20228 456---
2433 3023 73274029 570---
2533 9683 25526430 713---
TOTAL676 429259 958119 879416 47121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 416 471
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 118 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 435 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 435-6 420+10 855
2+4 4350+4 435
3+4 4350+4 435
4+4 4350+4 435
5+4 435+3 518+917
6+4 435+3 960+475
7+4 435+4 179+256
8+4 435+4 404+31
9+4 435+4 635-200
10+4 435+4 871-436
11+4 435+5 113-678
12+4 435+5 361-926
13+4 435+5 615-1 180
14+4 435+5 876-1 441
15+4 435+6 143-1 708
16+4 435+6 417-1 982
17+4 435+6 697-2 262
18+4 435+6 985-2 550
19+4 435+7 280-2 845
20+4 435+7 583-3 148
21+4 435+7 893-3 458
22+4 435+8 211-3 776
23+4 435+8 537-4 102
24+4 435+8 871-4 436
25+4 435+9 214-4 779
Total+110 875+124 941+-14 066
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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