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Achat appartement

Bien expiré
VilleSaint-Denis (93)
Surface81m²
Coût Total220 120€
Loyer Annuel17 823€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 159 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 962,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 81 m², 4 Pièces, Année de construction 1970, Au 3ème étage, Une entrée, Salle de séjour, 1 Parking

En Exclusivité Maclés et presenté par Mme CHABAB, à quelques pas du métro Saint-Denis Université, découvrez cet appartement de 4 piéces de 81m2 dans une résidence sécurisée et arborée. A quelques pas du métro ligne 13 "Saint-Denis Université", ce bien vous offre : - Une entrée avec placards - Quatres chambres - Une cuisine séparée - Salle de bain - WC séparée Des travaux seront à prévoir. L'appartement est actuellement en colocation d'ou la configuration, fin de bail Avril 2026 Un parking et une cave complète ce bien ATOUTS: - Ligne 13 - Sans-vis-vis - Résidence propre et entretenue

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.922140, 2.341870
Saint-Denis-Universite
Ligne 13
Total : 220 120€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 48 400€
Valeur du bien : 207 400€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1485€/mois
Loyer annuel estimé : 17823€/an
Fourchette totale : 1126€ - 1959€/mois
Fourchette annuelle : 13511€ - 23509€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 087,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :64,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 152,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 237,12€
Coût de l'assurance :19 260,50€
Taxe foncière : 1 782,25€/an
Soit par mois : 148,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 485,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 300,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État moyen visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État moyen visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec mise aux normes électricité et peinture
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 300€/fenêtre = 2400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 200€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant placards, plan de travail, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 760€
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds: 46 m² × 40€/m² = 1840€
  • Salon - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salon: 8000€ (incluant électricité, peinture, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 823 €/an
Calcul : 1 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 345 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 120 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 770 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 298 €
Revenus locatifs : +17 823 €
Charges déductibles : -58 298 €
Résultat foncier Année 1 : -40 475 €(Déficit de 40 475 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 075 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 898 €/an
Revenus locatifs : +17 823 €
Charges déductibles : -9 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19075.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 823 €58 305 €7 352 €-40 482 €21 400 €19 082 €19 082 €
218 179 €9 709 €7 157 €8 470 €--10 613 €
318 543 €9 507 €6 954 €9 036 €--1 577 €
418 913 €9 297 €6 745 €9 616 €---
519 292 €9 081 €6 528 €10 211 €---
619 677 €8 857 €6 304 €10 821 €---
720 071 €8 625 €6 072 €11 446 €---
820 472 €8 385 €5 833 €12 087 €---
920 882 €8 137 €5 585 €12 745 €---
1021 300 €7 881 €5 328 €13 419 €---
1121 726 €7 616 €5 063 €14 110 €---
1222 160 €7 341 €4 789 €14 819 €---
1322 603 €7 058 €4 505 €15 546 €---
1423 055 €6 764 €4 211 €16 291 €---
1523 516 €6 461 €3 908 €17 056 €---
1623 987 €6 147 €3 594 €17 840 €---
1724 466 €5 822 €3 269 €18 645 €---
1824 956 €5 486 €2 933 €19 470 €---
1925 455 €5 139 €2 586 €20 316 €---
2025 964 €4 779 €2 226 €21 185 €---
2126 483 €4 407 €1 855 €22 076 €---
2227 013 €4 023 €1 470 €22 990 €---
2327 553 €3 625 €1 073 €23 928 €---
2428 104 €3 214 €661 €24 890 €---
2528 666 €2 789 €236 €25 878 €---
TOTAL570 860 €218 454 €106 237 €352 406 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 352 406 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 743 €-6 420 €+10 163 €
2+3 743 €0 €+3 743 €
3+3 743 €0 €+3 743 €
4+3 743 €+2 412 €+1 331 €
5+3 743 €+3 063 €+680 €
6+3 743 €+3 246 €+497 €
7+3 743 €+3 434 €+309 €
8+3 743 €+3 626 €+117 €
9+3 743 €+3 823 €-80 €
10+3 743 €+4 026 €-283 €
11+3 743 €+4 233 €-490 €
12+3 743 €+4 446 €-703 €
13+3 743 €+4 664 €-921 €
14+3 743 €+4 887 €-1 144 €
15+3 743 €+5 117 €-1 374 €
16+3 743 €+5 352 €-1 609 €
17+3 743 €+5 593 €-1 850 €
18+3 743 €+5 841 €-2 098 €
19+3 743 €+6 095 €-2 352 €
20+3 743 €+6 355 €-2 612 €
21+3 743 €+6 623 €-2 880 €
22+3 743 €+6 897 €-3 154 €
23+3 743 €+7 178 €-3 435 €
24+3 743 €+7 467 €-3 724 €
25+3 743 €+7 763 €-4 020 €
Total+93 575 €+105 722 €+-12 147 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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