Achat maison

Bien expiré

VilleMontargis (45)

Surface411m²

Coût Total564 270€

Loyer Annuel44 791€

Rentabilité7.94%

Cashflow/mois+415€

Prix : 380 000 €

Surface : 411 m²

Prix au m² : 924,57 €/m²

Chambres : 7

Pièces : 15

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Surface de 411 m², 15 Pièces, 7 Chambres, Chauffage gaz, Terrain de 6076 m²

Dans la région Centre-Val de Loire, au coeur de la vallée du Loing, 'l'auberge Écossaise' et sa maison d'habitation, édifiées le long du canal du Loing. À la sortie du village, une petite rue en impasse longée par le canal du Loing, construite à flan de coteaux en 1900, l'ancienne auberge - autrefois relais pour chevaux -, la maison d'habitation, le hangar ouvert et le chalet dissimulé dans la végétation, sont réunis le long du chemin de halage. En hauteur, le petit jardin en palissade est enherbé. Il se prolonge d'une parcelle entièrement boisée. Les amateurs de jardinage auront tout le loisir de le mettre en valeur.

Ville : Montargis

Département : Loiret

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 45200

Coordonnées : 47.994150, 2.745340

Total : 564 270€

Prix d'acquisition : 380 000€

Travaux : 153 870€

Valeur du bien : 533 870€

Frais de notaire : 30 400€

Coût estimé : 30 400€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 411m²

Loyer prédit : 9.08€/m²/mois

Fourchette : 7.23€ - 11.40€/m²/mois

Loyer total estimé : 3733€/mois

Loyer annuel estimé : 44791€/an

Fourchette totale : 2973€ - 4687€/mois

Fourchette annuelle : 35670€ - 56245€/an

Rentabilité brute :7.94%

Fourchette de rentabilité :6.32% - 9.97%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :564 270€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 779,68€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.35%

Assurance emprunteur :164,58€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 2 944,26€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :269 633,58€

Coût de l'assurance :49 373,63€

Taxe foncière : 4 479,14€/an

Soit par mois : 373,26€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 3 732,61€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 3 317,52€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :415,10€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 412 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 411 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 411 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: environ 52 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres

Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage)

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)

Quantité: 1 cuisine

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 30 m²)

Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :153 870 €(374 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation:28 770€
Isolation toiture/combles: 411 m² × 70€/m² = 28770€ (incluant main d'œuvre)
Chauffage:12 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
Menuiseries:67 600€
Fenêtres double vitrage: 52 fenêtres × 1300€/fenêtre = 91000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:5 600€
Revêtement sol (parquet flottant): 70 m² × 80€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:12 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:25 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine = 25000€ (incluant main d'œuvre)
Salon:2 400€
Revêtement sol (parquet flottant): 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montargis (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 108 870€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 733 €/mois

Revenus locatifs annuels : 44 791 €/an

Calcul : 3 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 661 €/an

Base de calcul : Emprunt de 564 270 € à 3.35% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 975 €/an

Calcul : 165 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 4 479 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 153 870 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 178 985 €

Revenus locatifs : +44 791 €

Charges déductibles : -178 985 €

Résultat foncier Année 1 : -134 194 €(Déficit de 134 194 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 112 794 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 115 €/an

Revenus locatifs : +44 791 €

Charges déductibles : -25 115 €

Résultat foncier Années 2+ : 19 676 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 112793.67 € reporté.

Prix d'achat du bien : 380 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 247 000 €(65% de 380 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 8 982 €/an

Calcul : 247 000 € × 3,636% = 8 982 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	44 791 €	179 003 €	18 679 €	-134 212 €	21 400 €	112 812 €	112 812 €
2	45 687 €	24 634 €	18 180 €	21 053 €	-	-	91 758 €
3	46 601 €	24 118 €	17 663 €	22 483 €	-	-	69 275 €
4	47 533 €	23 584 €	17 130 €	23 949 €	-	-	45 326 €
5	48 484 €	23 032 €	16 578 €	25 452 €	-	-	19 874 €
6	49 453 €	22 461 €	16 007 €	26 992 €	-	-	-
7	50 442 €	21 871 €	15 417 €	28 572 €	-	-	-
8	51 451 €	21 260 €	14 806 €	30 191 €	-	-	-
9	52 480 €	20 629 €	14 175 €	31 851 €	-	-	-
10	53 530 €	19 977 €	13 523 €	33 553 €	-	-	-
11	54 600 €	19 302 €	12 848 €	35 298 €	-	-	-
12	55 692 €	18 604 €	12 150 €	37 088 €	-	-	-
13	56 806 €	17 883 €	11 429 €	38 923 €	-	-	-
14	57 942 €	17 137 €	10 683 €	40 805 €	-	-	-
15	59 101 €	16 366 €	9 912 €	42 736 €	-	-	-
16	60 283 €	15 568 €	9 114 €	44 715 €	-	-	-
17	61 489 €	14 744 €	8 289 €	46 745 €	-	-	-
18	62 719 €	13 891 €	7 437 €	48 828 €	-	-	-
19	63 973 €	13 009 €	6 555 €	50 964 €	-	-	-
20	65 253 €	12 097 €	5 643 €	53 155 €	-	-	-
21	66 558 €	11 154 €	4 700 €	55 403 €	-	-	-
22	67 889 €	10 180 €	3 726 €	57 709 €	-	-	-
23	69 247 €	9 172 €	2 718 €	60 075 €	-	-	-
24	70 631 €	8 129 €	1 675 €	62 502 €	-	-	-
25	72 044 €	7 052 €	597 €	64 993 €	-	-	-
TOTAL	1 434 681 €	584 856 €	269 634 €	849 825 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 849 825 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 791 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +9 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+9 406 €	-6 420 €	+15 826 €
2	+9 406 €	0 €	+9 406 €
3	+9 406 €	0 €	+9 406 €
4	+9 406 €	0 €	+9 406 €
5	+9 406 €	0 €	+9 406 €
6	+9 406 €	+2 136 €	+7 270 €
7	+9 406 €	+8 572 €	+834 €
8	+9 406 €	+9 057 €	+349 €
9	+9 406 €	+9 555 €	-149 €
10	+9 406 €	+10 066 €	-660 €
11	+9 406 €	+10 589 €	-1 183 €
12	+9 406 €	+11 126 €	-1 720 €
13	+9 406 €	+11 677 €	-2 271 €
14	+9 406 €	+12 242 €	-2 836 €
15	+9 406 €	+12 821 €	-3 415 €
16	+9 406 €	+13 415 €	-4 009 €
17	+9 406 €	+14 024 €	-4 618 €
18	+9 406 €	+14 648 €	-5 242 €
19	+9 406 €	+15 289 €	-5 883 €
20	+9 406 €	+15 947 €	-6 541 €
21	+9 406 €	+16 621 €	-7 215 €
22	+9 406 €	+17 313 €	-7 907 €
23	+9 406 €	+18 022 €	-8 616 €
24	+9 406 €	+18 751 €	-9 345 €
25	+9 406 €	+19 498 €	-10 092 €
Total	+235 150 €	+254 948 €	+-19 798 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Achat maison

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour