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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface138
Coût Total254 370
Loyer Annuel17 496
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette maison individuelle construite en 1970, offrant 138 m² habitables sur un superbe terrain, clôturé et constructible de 3064 m². Un bien rare qui séduira autant les familles que les investisseurs grâce à son fort potentiel d'évolution.

La maison se compose :

Rez-de-chaussée :

  • Entrée
  • Séjour lumineux
  • Cuisine indépendante
  • Garage
  • Chaufferie
  • WC

Étage :

  • Séjour spacieux avec accès balcon exposé EST / SUD
  • Cuisine
  • 4 chambres
  • Salle de bain
  • WC indépendant

Les + du bien :

Grand terrain de 3064 m² entièrement clôturé

Terrain constructible offrant la possibilité d'une division parcellaire (idéal projet familial ou investissement)

Double espace de vie (parfait pour grande famille ou création de deux logements)

Balcon bien exposé apportant une belle luminosité

Garage et dépendances pratiques

Fort potentiel de valorisation après modernisation

Un cadre de vie agréable et évolutif : Située à moins de cinq minutes de toutes les commodités de la vie quotidienne, cette propriété combine qualité de vie et opportunité patrimoniale. La constructibilité du terrain permet d'envisager un projet complémentaire (construction, revente de parcelle, etc.).

Une opportunité rare à exploiter selon vos envies !

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Ce bien vous est présenté par Jean-sébastien Salles, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 254 370
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 76 170
Valeur du bien : 241 170
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17496€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 13847€ - 22106€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 626,98 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 523
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-59 523 (-26.5%)
Marge achat-revente :-29 847€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 370
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 580,43
Coût de l'assurance :22 257,38
Taxe foncière : 1 749,57€/an
Soit par mois : 145,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 170(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€/système = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Isolation:9 780
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8 280€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13 600€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€/système = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€, Électroménager: 4 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1 440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 380✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 370 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 170
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 348
Revenus locatifs : +17 496
Charges déductibles : -87 348
Résultat foncier Année 1 : -69 853(Déficit de 69 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 453
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 178 €/an
Revenus locatifs : +17 496
Charges déductibles : -11 178
Résultat foncier Années 2+ : 6 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48452.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 49687 3578 547-69 86121 400 €48 461 €48 461 €
217 84610 9608 3206 886--41 575 €
318 20310 7258 0857 478--34 098 €
418 56710 4827 8428 084--26 013 €
518 93810 2317 5918 707--17 306 €
619 3179 9717 3319 346--7 960 €
719 7039 7027 06210 001---
820 0979 4246 78410 673---
920 4999 1366 49611 363---
1020 9098 8386 19812 071---
1121 3278 5305 89012 797---
1221 7548 2115 57213 542---
1322 1897 8825 24214 307---
1422 6337 5414 90115 092---
1523 0857 1884 54815 897---
1623 5476 8234 18316 724---
1724 0186 4453 80517 573---
1824 4986 0543 41518 444---
1924 9885 6503 01019 338---
2025 4885 2322 59220 256---
2125 9984 8002 16021 198---
2226 5184 3521 71222 166---
2327 0483 8891 24923 159---
2427 5893 41077024 179---
2528 1412 91527525 226---
TOTAL560 392265 747123 580294 64521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 645
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 674-6 420+10 094
2+3 6740+3 674
3+3 6740+3 674
4+3 6740+3 674
5+3 6740+3 674
6+3 6740+3 674
7+3 674+612+3 062
8+3 674+3 202+472
9+3 674+3 409+265
10+3 674+3 621+53
11+3 674+3 839-165
12+3 674+4 063-389
13+3 674+4 292-618
14+3 674+4 528-854
15+3 674+4 769-1 095
16+3 674+5 017-1 343
17+3 674+5 272-1 598
18+3 674+5 533-1 859
19+3 674+5 801-2 127
20+3 674+6 077-2 403
21+3 674+6 359-2 685
22+3 674+6 650-2 976
23+3 674+6 948-3 274
24+3 674+7 254-3 580
25+3 674+7 568-3 894
Total+91 850+88 393+3 457
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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