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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface138m²
Coût Total254 370€
Loyer Annuel17 496€
Rentabilité6.88%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 138 m²
Prix au m² : 1 195,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez cette maison individuelle construite en 1970, offrant 138 m² habitables sur un superbe terrain, clôturé et constructible de 3064 m². Un bien rare qui séduira autant les familles que les investisseurs grâce à son fort potentiel d'évolution.

La maison se compose :

Rez-de-chaussée :

  • Entrée
  • Séjour lumineux
  • Cuisine indépendante
  • Garage
  • Chaufferie
  • WC

Étage :

  • Séjour spacieux avec accès balcon exposé EST / SUD
  • Cuisine
  • 4 chambres
  • Salle de bain
  • WC indépendant

Les + du bien :

Grand terrain de 3064 m² entièrement clôturé

Terrain constructible offrant la possibilité d'une division parcellaire (idéal projet familial ou investissement)

Double espace de vie (parfait pour grande famille ou création de deux logements)

Balcon bien exposé apportant une belle luminosité

Garage et dépendances pratiques

Fort potentiel de valorisation après modernisation

Un cadre de vie agréable et évolutif : Située à moins de cinq minutes de toutes les commodités de la vie quotidienne, cette propriété combine qualité de vie et opportunité patrimoniale. La constructibilité du terrain permet d'envisager un projet complémentaire (construction, revente de parcelle, etc.).

Une opportunité rare à exploiter selon vos envies !

Pour plus d'informations ou organiser une visite, n'hésitez pas à me contacter. Ce bien vous est présenté par Jean-sébastien Salles, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 254 370€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 76 170€
Valeur du bien : 241 170€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 138m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1458€/mois
Loyer annuel estimé : 17496€/an
Fourchette totale : 1154€ - 1842€/mois
Fourchette annuelle : 13847€ - 22106€/an
Rentabilité brute :6.88%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 8.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 626,98 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :224 523 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-59 523€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-29 847€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 259,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 334,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 580,43€
Coût de l'assurance :22 257,38€
Taxe foncière : 1 749,57€/an
Soit par mois : 145,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 457,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 479,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (138 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 138 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 170 €(552 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:15 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€/système = 12 000€, Main d'œuvre: 3 500€
  • Isolation:9 780€
    Isolation toiture/combles: 138 m² × 60€/m² = 8 280€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€/fenêtre = 13 600€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€/système = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1 500€/m² = 15 000€, Électroménager: 4 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1 200€/m² = 6 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3 600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 30€/m² = 1 440€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Calcul : 1 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 370 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 750 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 348 €
Revenus locatifs : +17 496 €
Charges déductibles : -87 348 €
Résultat foncier Année 1 : -69 853 €(Déficit de 69 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 178 €/an
Revenus locatifs : +17 496 €
Charges déductibles : -11 178 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 317 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48452.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 496 €87 357 €8 547 €-69 861 €21 400 €48 461 €48 461 €
217 846 €10 960 €8 320 €6 886 €--41 575 €
318 203 €10 725 €8 085 €7 478 €--34 098 €
418 567 €10 482 €7 842 €8 084 €--26 013 €
518 938 €10 231 €7 591 €8 707 €--17 306 €
619 317 €9 971 €7 331 €9 346 €--7 960 €
719 703 €9 702 €7 062 €10 001 €---
820 097 €9 424 €6 784 €10 673 €---
920 499 €9 136 €6 496 €11 363 €---
1020 909 €8 838 €6 198 €12 071 €---
1121 327 €8 530 €5 890 €12 797 €---
1221 754 €8 211 €5 572 €13 542 €---
1322 189 €7 882 €5 242 €14 307 €---
1422 633 €7 541 €4 901 €15 092 €---
1523 085 €7 188 €4 548 €15 897 €---
1623 547 €6 823 €4 183 €16 724 €---
1724 018 €6 445 €3 805 €17 573 €---
1824 498 €6 054 €3 415 €18 444 €---
1924 988 €5 650 €3 010 €19 338 €---
2025 488 €5 232 €2 592 €20 256 €---
2125 998 €4 800 €2 160 €21 198 €---
2226 518 €4 352 €1 712 €22 166 €---
2327 048 €3 889 €1 249 €23 159 €---
2427 589 €3 410 €770 €24 179 €---
2528 141 €2 915 €275 €25 226 €---
TOTAL560 392 €265 747 €123 580 €294 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 496 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 674 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 674 €-6 420 €+10 094 €
2+3 674 €0 €+3 674 €
3+3 674 €0 €+3 674 €
4+3 674 €0 €+3 674 €
5+3 674 €0 €+3 674 €
6+3 674 €0 €+3 674 €
7+3 674 €+612 €+3 062 €
8+3 674 €+3 202 €+472 €
9+3 674 €+3 409 €+265 €
10+3 674 €+3 621 €+53 €
11+3 674 €+3 839 €-165 €
12+3 674 €+4 063 €-389 €
13+3 674 €+4 292 €-618 €
14+3 674 €+4 528 €-854 €
15+3 674 €+4 769 €-1 095 €
16+3 674 €+5 017 €-1 343 €
17+3 674 €+5 272 €-1 598 €
18+3 674 €+5 533 €-1 859 €
19+3 674 €+5 801 €-2 127 €
20+3 674 €+6 077 €-2 403 €
21+3 674 €+6 359 €-2 685 €
22+3 674 €+6 650 €-2 976 €
23+3 674 €+6 948 €-3 274 €
24+3 674 €+7 254 €-3 580 €
25+3 674 €+7 568 €-3 894 €
Total+91 850 €+88 393 €+3 457 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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