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Appartement 47 m² à Troyes

VilleTroyes (10)
Surface47
Coût Total71 800
Loyer Annuel7 117
Rentabilité9.91%
Cashflow/mois+153
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 47 m²
Prix au m² : 1 063,83 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 47 m², 2 pièces, 1 balcon

Idéalement situé dans le centre de la ville de Troyes au cœur du Bouchon de Champagne dans une résidence Séniors, pour passer une retraite dans un cadre privilégié et entouré par une équipe de professionnels qualifiés et attentionnés, nous vous proposons à la vente un appartement de type T2 très lumineux avec ses grandes baies vitrées et son balcon.Vous l'aménagerez à votre goût avec votre propre mobilier et pourrez y recevoir famille et amis. Vos animaux de compagnie sont acceptés.Vous apprécierez son emplacement qui vous permettra d'accéder rapidement aux commerces et toutes autres commodités.Ce logement dispose également d'une cave privative.La résidence quant à elle offre de nombreux services : bar, restaurant, espace Tv, bibliothèque, petits salons pour les loisirs, ainsi que de nombreuses activités proposées tout au long de l'année.Contactez Jean-Baptiste Emanuelli au [Coordonnées masquées] pour visiter !!

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 71 800
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 17 800
Valeur du bien : 67 800
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 47
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7117€/an
Fourchette totale : 474€ - 742€/mois
Fourchette annuelle : 5691€ - 8899€/an
Rentabilité brute :9.91%
Fourchette de rentabilité :7.93% - 12.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,86 €/m²
Basé sur :841 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 614
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-36 614 (-42.3%)
Marge achat-revente :14 814€ (17.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :359,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 380,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 034,32
Coût de l'assurance :6 282,50
Taxe foncière : 711,68€/an
Soit par mois : 59,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 439,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :153,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de finition et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des chambres avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais un rafraîchissement léger est conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 800(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 400
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 800€/m² = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:2 400
    Rafraîchissement chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant peinture et vérification électricité)
  • Salon:3 000
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (incluant peinture et vérification électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 481 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 800 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 251 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 244
Revenus locatifs : +7 117
Charges déductibles : -21 244
Résultat foncier Année 1 : -14 128(Déficit de 14 128 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 428
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 444 €/an
Revenus locatifs : +7 117
Charges déductibles : -3 444
Résultat foncier Années 2+ : 3 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3427.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 11721 2472 484-14 13010 700 €3 430 €3 430 €
27 2593 3822 4193 877---
37 4043 3142 3514 090---
47 5523 2452 2824 308---
57 7033 1722 2094 531---
67 8583 0972 1344 760---
78 0153 0202 0574 995---
88 1752 9401 9775 235---
98 3392 8571 8945 482---
108 5052 7711 8085 735---
118 6752 6811 7185 994---
128 8492 5891 6266 260---
139 0262 4941 5316 532---
149 2062 3951 4326 812---
159 3912 2921 3297 098---
169 5782 1861 2237 392---
179 7702 0761 1137 694---
189 9651 9629998 003---
1910 1651 8448818 320---
2010 3681 7227598 646---
2110 5751 5966338 979---
2210 7871 4655029 322---
2311 0021 3293669 673---
2411 2231 18922610 034---
2511 4471 0448110 403---
TOTAL227 95577 90936 034150 04610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 046
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 495-3 210+4 705
2+1 495+134+1 361
3+1 495+1 227+268
4+1 495+1 292+203
5+1 495+1 359+136
6+1 495+1 428+67
7+1 495+1 498-3
8+1 495+1 571-76
9+1 495+1 645-150
10+1 495+1 720-225
11+1 495+1 798-303
12+1 495+1 878-383
13+1 495+1 960-465
14+1 495+2 044-549
15+1 495+2 130-635
16+1 495+2 218-723
17+1 495+2 308-813
18+1 495+2 401-906
19+1 495+2 496-1 001
20+1 495+2 594-1 099
21+1 495+2 694-1 199
22+1 495+2 797-1 302
23+1 495+2 902-1 407
24+1 495+3 010-1 515
25+1 495+3 121-1 626
Total+37 375+45 014+-7 639
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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