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Détails du bien

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface84m²
Coût Total137 840€
Loyer Annuel9 456€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 123 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 464,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 5, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans un immeuble bien situé à proximité du Polygone, au 2 € étage avec ascenseur, grand appartement de type T3, lumineux et bien agencé, bénéficiant d'une exposition Ouest. Il se compose d'une entrée, de deux chambres, d'une cuisine, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant, ainsi que d'un vaste séjour/salon ouvrant sur une agréable terrasse. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel de personnalisation.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Total : 137 840€
Prix d'acquisition : 123 000€
Travaux : 5 000€
Valeur du bien : 128 000€
Frais de notaire : 9 840€
Coût estimé : 9 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9456€/an
Fourchette totale : 619€ - 1003€/mois
Fourchette annuelle : 7432€ - 12031€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 725,97 €/m²
Basé sur :156 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 981 €
Prix d'achat :123 000 €
Décote à l'achat :-21 981€ (-15.2%)
Marge achat-revente :7 141€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :682,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 722,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 966,73€
Coût de l'assurance :12 061,00€
Taxe foncière : 945,57€/an
Soit par mois : 78,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 787,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 801,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la plomberie.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m² estimé)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 627 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 482 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 055 €
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -11 055 €
Résultat foncier Année 1 : -1 599 €(Déficit de 1 599 €)
Imputable sur revenu global : 1 599 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 055 €/an
Revenus locatifs : +9 456 €
Charges déductibles : -6 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 401 €/an
Prix d'achat du bien : 123 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 950 €(65% de 123 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 907 €/an
Calcul : 79 950 € × 3,636% = 2 907 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 456 €11 059 €4 631 €-1 604 €1 604 €--
29 645 €5 936 €4 508 €3 708 €---
39 838 €5 809 €4 381 €4 028 €---
410 034 €5 678 €4 250 €4 357 €---
510 235 €5 541 €4 113 €4 694 €---
610 440 €5 401 €3 973 €5 039 €---
710 649 €5 255 €3 827 €5 394 €---
810 862 €5 104 €3 676 €5 758 €---
911 079 €4 948 €3 520 €6 131 €---
1011 300 €4 787 €3 359 €6 514 €---
1111 526 €4 620 €3 192 €6 907 €---
1211 757 €4 447 €3 019 €7 310 €---
1311 992 €4 269 €2 841 €7 724 €---
1412 232 €4 084 €2 656 €8 148 €---
1512 477 €3 892 €2 464 €8 584 €---
1612 726 €3 695 €2 267 €9 031 €---
1712 981 €3 490 €2 062 €9 491 €---
1813 240 €3 278 €1 850 €9 962 €---
1913 505 €3 059 €1 631 €10 446 €---
2013 775 €2 833 €1 405 €10 942 €---
2114 051 €2 598 €1 170 €11 452 €---
2214 332 €2 356 €928 €11 976 €---
2314 618 €2 105 €677 €12 513 €---
2414 911 €1 845 €417 €13 065 €---
2515 209 €1 577 €149 €13 632 €---
TOTAL302 869 €107 667 €66 967 €195 202 €1 604 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 481 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 202 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-481 €+2 467 €
2+1 986 €+1 113 €+873 €
3+1 986 €+1 209 €+777 €
4+1 986 €+1 307 €+679 €
5+1 986 €+1 408 €+578 €
6+1 986 €+1 512 €+474 €
7+1 986 €+1 618 €+368 €
8+1 986 €+1 727 €+259 €
9+1 986 €+1 839 €+147 €
10+1 986 €+1 954 €+32 €
11+1 986 €+2 072 €-86 €
12+1 986 €+2 193 €-207 €
13+1 986 €+2 317 €-331 €
14+1 986 €+2 444 €-458 €
15+1 986 €+2 575 €-589 €
16+1 986 €+2 709 €-723 €
17+1 986 €+2 847 €-861 €
18+1 986 €+2 989 €-1 003 €
19+1 986 €+3 134 €-1 148 €
20+1 986 €+3 283 €-1 297 €
21+1 986 €+3 436 €-1 450 €
22+1 986 €+3 593 €-1 607 €
23+1 986 €+3 754 €-1 768 €
24+1 986 €+3 920 €-1 934 €
25+1 986 €+4 090 €-2 104 €
Total+49 650 €+58 561 €+-8 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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