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Grande Maison - construction traditionnelle sur 800 m² clos, quartier recherché à Draguignan

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface280m²
Coût Total520 000€
Loyer Annuel44 734€
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+613€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 607,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation réversible climatisation réversible individuel, Nombre de WC : 3, Balcon

Quartier Cante-Perdrix, cette grande maison est implantée sur un terrain clos et arboré de 800 m². Climatisation réversible et tout à l'égout. Au rez-de-chaussée, plusieurs pièces sont aménagées sur 115 m² avec un accès extérieur indépendant. On y découvre une grande pièce de vie conviviale, une cuisine indépendante équipée, ainsi qu'une partie nuit comprenant deux chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC. Au 1er étage de la maison, sur 145 m² l'espace de vie composé d'un grand séjour-salon ouvert sur une véranda de 22 m², d'une cuisine indépendante aménagée avec une remise, des placards, une salle de bain et un WC indépendant. Puis 2 chambres 1 bureau dont une à l'étage supérieur . On y accède depuis l'escalier intérieur qui mène aux combles aménagés. A l'extérieur on découvre une cuisine d'été fermée et climatisée avec four à Pizza et Barbecue ainsi que des rangements pour l'outillage de jardin. A visiter rapidement, si vous être intéressés.

Bien en copropriété. Nombre de lots : 12. Charges de copropriété annuelles : 250 €. Honoraires à la charge du vendeur. Mandat délégation N° LKM0010803 RSAC 995047651 Draguignan - https://www.liberkeys.com/vendre

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.539016, 6.473123
Total : 520 000€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 484 000€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 13.31€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 17.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 3728€/mois
Loyer annuel estimé : 44734€/an
Fourchette totale : 2763€ - 5029€/mois
Fourchette annuelle : 33158€ - 60352€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :520 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 569,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :151,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 721,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :250 969,03€
Coût de l'assurance :45 500,00€
Taxe foncière : 4 473,39€/an
Soit par mois : 372,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 727,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 115,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :612,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 79 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE B - Maison - Vérification du système de chauffage pour assurer l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 500€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 200€/m² = 9 600€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:12 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:300€
    Vérification système de chauffage: 1 intervention = 300€
  • Ventilation:6 000€
    Installation VMC double flux: 1 système = 6 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 300€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 734 €/an
Calcul : 3 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 520 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 820 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 895 €
Revenus locatifs : +44 734 €
Charges déductibles : -57 895 €
Résultat foncier Année 1 : -13 161 €(Déficit de 13 161 €)
Imputable sur revenu global : 13 161 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 895 €/an
Revenus locatifs : +44 734 €
Charges déductibles : -23 895 €
Résultat foncier Années 2+ : 20 839 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 734 €57 912 €17 369 €-13 178 €13 178 €--
245 629 €23 450 €16 906 €22 179 €---
346 541 €22 971 €16 428 €23 570 €---
447 472 €22 477 €15 933 €24 995 €---
548 421 €21 965 €15 422 €26 457 €---
649 390 €21 436 €14 892 €27 954 €---
750 378 €20 888 €14 345 €29 489 €---
851 385 €20 322 €13 779 €31 063 €---
952 413 €19 736 €13 193 €32 677 €---
1053 461 €19 131 €12 587 €34 331 €---
1154 530 €18 504 €11 961 €36 026 €---
1255 621 €17 856 €11 313 €37 765 €---
1356 733 €17 186 €10 642 €39 548 €---
1457 868 €16 492 €9 949 €41 376 €---
1559 025 €15 775 €9 232 €43 250 €---
1660 206 €15 034 €8 490 €45 172 €---
1761 410 €14 266 €7 723 €47 144 €---
1862 638 €13 473 €6 929 €49 165 €---
1963 891 €12 652 €6 109 €51 239 €---
2065 169 €11 803 €5 260 €53 366 €---
2166 472 €10 925 €4 382 €55 547 €---
2267 802 €10 017 €3 473 €57 785 €---
2369 158 €9 077 €2 534 €60 080 €---
2470 541 €8 106 €1 562 €62 435 €---
2571 952 €7 101 €557 €64 851 €---
TOTAL1 432 841 €448 554 €250 969 €984 287 €13 178 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 953 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 984 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 394 €-3 953 €+13 347 €
2+9 394 €+6 654 €+2 740 €
3+9 394 €+7 071 €+2 323 €
4+9 394 €+7 499 €+1 895 €
5+9 394 €+7 937 €+1 457 €
6+9 394 €+8 386 €+1 008 €
7+9 394 €+8 847 €+547 €
8+9 394 €+9 319 €+75 €
9+9 394 €+9 803 €-409 €
10+9 394 €+10 299 €-905 €
11+9 394 €+10 808 €-1 414 €
12+9 394 €+11 330 €-1 936 €
13+9 394 €+11 864 €-2 470 €
14+9 394 €+12 413 €-3 019 €
15+9 394 €+12 975 €-3 581 €
16+9 394 €+13 552 €-4 158 €
17+9 394 €+14 143 €-4 749 €
18+9 394 €+14 750 €-5 356 €
19+9 394 €+15 372 €-5 978 €
20+9 394 €+16 010 €-6 616 €
21+9 394 €+16 664 €-7 270 €
22+9 394 €+17 335 €-7 941 €
23+9 394 €+18 024 €-8 630 €
24+9 394 €+18 731 €-9 337 €
25+9 394 €+19 455 €-10 061 €
Total+234 850 €+295 286 €+-60 436 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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