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Grande Maison - construction traditionnelle sur 800 m² clos, quartier recherché à Draguignan

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface280
Coût Total520 000
Loyer Annuel44 734
Rentabilité8.60%
Cashflow/mois+613
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 607,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 12
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Climatisation réversible climatisation réversible individuel, Nombre de WC : 3, Balcon

Quartier Cante-Perdrix, cette grande maison est implantée sur un terrain clos et arboré de 800 m². Climatisation réversible et tout à l'égout. Au rez-de-chaussée, plusieurs pièces sont aménagées sur 115 m² avec un accès extérieur indépendant. On y découvre une grande pièce de vie conviviale, une cuisine indépendante équipée, ainsi qu'une partie nuit comprenant deux chambres, un bureau et une salle d'eau avec WC. Au 1er étage de la maison, sur 145 m² l'espace de vie composé d'un grand séjour-salon ouvert sur une véranda de 22 m², d'une cuisine indépendante aménagée avec une remise, des placards, une salle de bain et un WC indépendant. Puis 2 chambres 1 bureau dont une à l'étage supérieur . On y accède depuis l'escalier intérieur qui mène aux combles aménagés. A l'extérieur on découvre une cuisine d'été fermée et climatisée avec four à Pizza et Barbecue ainsi que des rangements pour l'outillage de jardin. A visiter rapidement, si vous être intéressés.

Bien en copropriété. Nombre de lots : 12. Charges de copropriété annuelles : 250 €. Honoraires à la charge du vendeur. Mandat délégation N° LKM0010803 RSAC 995047651 Draguignan - https://www.liberkeys.com/vendre

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.539016, 6.473123
Total : 520 000
Prix d'acquisition : 450 000
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 484 000
Frais de notaire : 36 000
Coût estimé : 36 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280
Loyer prédit : 13.31€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 17.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 3728€/mois
Loyer annuel estimé : 44734€/an
Fourchette totale : 2763€ - 5029€/mois
Fourchette annuelle : 33158€ - 60352€/an
Rentabilité brute :8.60%
Fourchette de rentabilité :6.38% - 11.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :520 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 569,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :151,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 721,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :250 969,03
Coût de l'assurance :45 500,00
Taxe foncière : 4 473,39€/an
Soit par mois : 372,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 20,83€/mois
Soit par an : 250,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 3 727,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 115,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :612,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 79 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise à jour du système de chauffage si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE B - Maison - Vérification du système de chauffage pour assurer l'efficacité énergétique
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente.
Quantité: 1 système
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 500
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1 200€/m² = 9 600€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:12 000
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 200
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2 400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:300
    Vérification système de chauffage: 1 intervention = 300€
  • Ventilation:6 000
    Installation VMC double flux: 1 système = 6 000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 300✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 44 734 €/an
Calcul : 3 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 352 €/an
Base de calcul : Emprunt de 520 000 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 820 €/an
Calcul : 152 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 473 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 895
Revenus locatifs : +44 734
Charges déductibles : -57 895
Résultat foncier Année 1 : -13 161(Déficit de 13 161 €)
Imputable sur revenu global : 13 161
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 895 €/an
Revenus locatifs : +44 734
Charges déductibles : -23 895
Résultat foncier Années 2+ : 20 839 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
144 73457 91217 369-13 17813 178 €--
245 62923 45016 90622 179---
346 54122 97116 42823 570---
447 47222 47715 93324 995---
548 42121 96515 42226 457---
649 39021 43614 89227 954---
750 37820 88814 34529 489---
851 38520 32213 77931 063---
952 41319 73613 19332 677---
1053 46119 13112 58734 331---
1154 53018 50411 96136 026---
1255 62117 85611 31337 765---
1356 73317 18610 64239 548---
1457 86816 4929 94941 376---
1559 02515 7759 23243 250---
1660 20615 0348 49045 172---
1761 41014 2667 72347 144---
1862 63813 4736 92949 165---
1963 89112 6526 10951 239---
2065 16911 8035 26053 366---
2166 47210 9254 38255 547---
2267 80210 0173 47357 785---
2369 1589 0772 53460 080---
2470 5418 1061 56262 435---
2571 9527 10155764 851---
TOTAL1 432 841448 554250 969984 28713 178Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 953
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 984 287
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 44 734 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 394-3 953+13 347
2+9 394+6 654+2 740
3+9 394+7 071+2 323
4+9 394+7 499+1 895
5+9 394+7 937+1 457
6+9 394+8 386+1 008
7+9 394+8 847+547
8+9 394+9 319+75
9+9 394+9 803-409
10+9 394+10 299-905
11+9 394+10 808-1 414
12+9 394+11 330-1 936
13+9 394+11 864-2 470
14+9 394+12 413-3 019
15+9 394+12 975-3 581
16+9 394+13 552-4 158
17+9 394+14 143-4 749
18+9 394+14 750-5 356
19+9 394+15 372-5 978
20+9 394+16 010-6 616
21+9 394+16 664-7 270
22+9 394+17 335-7 941
23+9 394+18 024-8 630
24+9 394+18 731-9 337
25+9 394+19 455-10 061
Total+234 850+295 286+-60 436
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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