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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface42m²
Coût Total102 142€
Loyer Annuel6 672€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 900 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 545,24 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE - PERPIGNAN

F2 - 42m2 - 1 er étage

TARIF : 64 900 EUR Secteur St Gaudérique

Idéal investisseur ou résidence principale à prix accessible, cet appartement se situe au premier étage d'un bâtiment situé sur le secteur de Saint Gaudérique Lumineux, propre, des années 70, il est très bien agencé et très agréable. Récemment raffraichi ( photos à venir , de couleurs grises )

  • Loué jusqu'en septembre : 600EUR Potentiel locatif intéressant Charges 42EUR / mois, Taxe Foncière 800 EUR .
  • Vendu avec une cave - Parking

N'hésitez pas à me contacter si vous souhaitez des informations A très vite ..

Cette annonce vous est proposée par DELAROQUE David - EI - NoRSAC: 827 763 871, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de Perpignan

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 102 142€
Prix d'acquisition : 64 900€
Travaux : 32 050€
Valeur du bien : 96 950€
Frais de notaire : 5 192€
Coût estimé : 5 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 13.24€/m²/mois
Fourchette : 10.83€ - 16.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 556€/mois
Loyer annuel estimé : 6672€/an
Fourchette totale : 455€ - 680€/mois
Fourchette annuelle : 5457€ - 8157€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :504,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 534,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 297,07€
Coût de l'assurance :8 937,43€
Taxe foncière : 800,00€/an
Soit par mois : 66,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 42,00€/mois
Soit par an : 504,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 556,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 643,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessitant des améliorations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 050 €(763 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (pose comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1200€/m² = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 672 €/an
Calcul : 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 142 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 357 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 120 €
Revenus locatifs : +6 672 €
Charges déductibles : -37 120 €
Résultat foncier Année 1 : -30 448 €(Déficit de 30 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 070 €/an
Revenus locatifs : +6 672 €
Charges déductibles : -5 070 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 602 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9047.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 185 €(65% de 64 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 534 €/an
Calcul : 42 185 € × 3,636% = 1 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 672 €37 123 €3 412 €-30 451 €21 400 €9 051 €9 051 €
26 806 €4 982 €3 321 €1 823 €--7 228 €
36 942 €4 888 €3 227 €2 053 €--5 174 €
47 081 €4 791 €3 130 €2 289 €--2 885 €
57 222 €4 691 €3 029 €2 531 €--354 €
67 367 €4 587 €2 925 €2 780 €---
77 514 €4 479 €2 818 €3 035 €---
87 664 €4 368 €2 706 €3 296 €---
97 817 €4 253 €2 591 €3 565 €---
107 974 €4 134 €2 472 €3 840 €---
118 133 €4 011 €2 349 €4 122 €---
128 296 €3 884 €2 222 €4 412 €---
138 462 €3 752 €2 090 €4 710 €---
148 631 €3 616 €1 954 €5 015 €---
158 804 €3 475 €1 813 €5 329 €---
168 980 €3 329 €1 668 €5 651 €---
179 159 €3 178 €1 517 €5 981 €---
189 343 €3 023 €1 361 €6 320 €---
199 529 €2 861 €1 200 €6 668 €---
209 720 €2 695 €1 033 €7 025 €---
219 914 €2 522 €861 €7 392 €---
2210 113 €2 344 €682 €7 769 €---
2310 315 €2 159 €498 €8 156 €---
2410 521 €1 968 €307 €8 553 €---
2510 732 €1 771 €109 €8 961 €---
TOTAL213 711 €122 884 €49 297 €90 826 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 672 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 401 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 401 €-6 420 €+7 821 €
2+1 401 €0 €+1 401 €
3+1 401 €0 €+1 401 €
4+1 401 €0 €+1 401 €
5+1 401 €0 €+1 401 €
6+1 401 €+728 €+673 €
7+1 401 €+910 €+491 €
8+1 401 €+989 €+412 €
9+1 401 €+1 069 €+332 €
10+1 401 €+1 152 €+249 €
11+1 401 €+1 237 €+164 €
12+1 401 €+1 324 €+77 €
13+1 401 €+1 413 €-12 €
14+1 401 €+1 505 €-104 €
15+1 401 €+1 599 €-198 €
16+1 401 €+1 695 €-294 €
17+1 401 €+1 794 €-393 €
18+1 401 €+1 896 €-495 €
19+1 401 €+2 000 €-599 €
20+1 401 €+2 108 €-707 €
21+1 401 €+2 218 €-817 €
22+1 401 €+2 331 €-930 €
23+1 401 €+2 447 €-1 046 €
24+1 401 €+2 566 €-1 165 €
25+1 401 €+2 688 €-1 287 €
Total+35 025 €+27 248 €+7 777 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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