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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface85m²
Coût Total233 789€
Loyer Annuel17 607€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 175 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 2 296,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Faverges-Seythenex

** Superbe 4 PIÈCES de 85m² - EN ÉTAGE - TERRASSE - TRAVERSANT -

Situé proche du centre ville, des commodités et disponible rapidement, cette résidence de standing propose cet appartement de 85m² au rez-de-jardin et orienté sud. Cet appartement se compose d'un grand séjour, 3 chambres, une salle de bains avec baignoire, une salle d'eau et WC indépendant.Bénéficiez également d'un jardin de 21m² ainsi que d'un parking inclus.

Livraison: 4eme trimestre 2027.

Dispositifs fiscaux avantageux applicables suivant le profil acquéreur. Pas de frais d'agence, ** FRAIS DE NOTAIRE REDUITS ** logement certifié BBC (bâtiment à basse consommation d'énergie), nouvelle norme de réglementation thermique, haute qualité environnementale et éligible au prêt à taux 0.

Photos non contractuelles, suggestions d'aménagement.

Joignable 7/7 - BLG Immobilier Florence FORESTIER 07 63 74 04 57 [26]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 233 789€
Prix d'acquisition : 195 175€
Travaux : 23 000€
Valeur du bien : 218 175€
Frais de notaire : 15 614€
Coût estimé : 15 614€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1467€/mois
Loyer annuel estimé : 17607€/an
Fourchette totale : 1054€ - 2043€/mois
Fourchette annuelle : 12647€ - 24512€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 530,3 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :470 076 €
Prix d'achat :195 175 €
Décote à l'achat :-274 901€ (-58.5%)
Marge achat-revente :236 287€ (50.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :233 789€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :68,19€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 226,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 581,58€
Coût de l'assurance :20 456,54€
Taxe foncière : 1 760,69€/an
Soit par mois : 146,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 467,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 372,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Logement certifié BBC, ce qui indique une bonne performance énergétique, mais l'année de construction n'est pas spécifiée.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité mise aux normes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé pour la cuisine - nécessité de modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salle de bain moderne avec douche et baignoire, état impeccable.
Quantité: 8 m²
Raison: État 5/5 visible - aucun travail nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Aucun travail nécessaire
Salon moderne, état impeccable.
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - aucun travail nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 000 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1300€/m² = 19500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant 42 m²: 60€/m² × 42 = 2520€, Main d'œuvre: 480€
  • Salle de bain:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué pour la cuisine). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 607 €/an
Calcul : 1 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 848 €/an
Base de calcul : Emprunt de 233 789 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 818 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 761 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 427 €
Revenus locatifs : +17 607 €
Charges déductibles : -33 427 €
Résultat foncier Année 1 : -15 820 €(Déficit de 15 820 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 427 €/an
Revenus locatifs : +17 607 €
Charges déductibles : -10 427 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5119.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 175 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 864 €(65% de 195 175 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 613 €/an
Calcul : 126 864 € × 3,636% = 4 613 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 607 €33 434 €7 855 €-15 827 €10 700 €5 127 €5 127 €
217 959 €10 226 €7 647 €7 733 €---
318 318 €10 010 €7 431 €8 308 €---
418 685 €9 787 €7 208 €8 898 €---
519 058 €9 556 €6 977 €9 503 €---
619 439 €9 317 €6 738 €10 123 €---
719 828 €9 070 €6 491 €10 759 €---
820 225 €8 814 €6 235 €11 411 €---
920 629 €8 549 €5 970 €12 080 €---
1021 042 €8 276 €5 697 €12 766 €---
1121 463 €7 993 €5 414 €13 470 €---
1221 892 €7 700 €5 121 €14 192 €---
1322 330 €7 397 €4 818 €14 933 €---
1422 776 €7 083 €4 504 €15 693 €---
1523 232 €6 759 €4 180 €16 473 €---
1623 697 €6 423 €3 844 €17 273 €---
1724 171 €6 076 €3 497 €18 094 €---
1824 654 €5 717 €3 138 €18 937 €---
1925 147 €5 346 €2 767 €19 801 €---
2025 650 €4 962 €2 383 €20 688 €---
2126 163 €4 564 €1 985 €21 599 €---
2226 686 €4 153 €1 574 €22 534 €---
2327 220 €3 727 €1 148 €23 493 €---
2427 764 €3 287 €708 €24 477 €---
2528 320 €2 832 €253 €25 488 €---
TOTAL563 955 €201 055 €113 582 €362 900 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 900 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 697 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 697 €-3 210 €+6 907 €
2+3 697 €+782 €+2 915 €
3+3 697 €+2 493 €+1 204 €
4+3 697 €+2 669 €+1 028 €
5+3 697 €+2 851 €+846 €
6+3 697 €+3 037 €+660 €
7+3 697 €+3 228 €+469 €
8+3 697 €+3 423 €+274 €
9+3 697 €+3 624 €+73 €
10+3 697 €+3 830 €-133 €
11+3 697 €+4 041 €-344 €
12+3 697 €+4 258 €-561 €
13+3 697 €+4 480 €-783 €
14+3 697 €+4 708 €-1 011 €
15+3 697 €+4 942 €-1 245 €
16+3 697 €+5 182 €-1 485 €
17+3 697 €+5 428 €-1 731 €
18+3 697 €+5 681 €-1 984 €
19+3 697 €+5 940 €-2 243 €
20+3 697 €+6 207 €-2 510 €
21+3 697 €+6 480 €-2 783 €
22+3 697 €+6 760 €-3 063 €
23+3 697 €+7 048 €-3 351 €
24+3 697 €+7 343 €-3 646 €
25+3 697 €+7 646 €-3 949 €
Total+92 425 €+108 870 €+-16 445 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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