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Triplex Belfort - 4 chambres - Garage

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface101
Coût Total167 820
Loyer Annuel11 090
Rentabilité6.61%
Cashflow/mois-47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 138 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 366,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

LOUP BLANC Immobilier Belfort vous propose à la vente, sur la commune de Belfort, à proximité immédiate de toutes les commodités, un agréable triplex avec entrée indépendante, qui offre tout le confort d'une petite maison.Au premier niveau, vous découvrirez un hall d'entrée fonctionnel, une chambre, un WC séparé ainsi qu'un garage attenant.À l'étage, laissez-vous séduire par une vaste et lumineuse pièce de vie de plus de 40 m2, comprenant une cuisine équipée moderne avec îlot central, parfaite pour recevoir et partager des moments conviviaux.Au deuxième niveau, l'espace nuit se compose de trois chambres, d'une salle d'eau récemment rénovée et d'un second WC séparé.Les atouts supplémentaires :Chauffage individuel gaz (chaudière 2014),Électricité refaite en 2023,Garage,4 chambres.L'avis de Florent : 'Un vrai compromis entre appartement et maison, idéal pour une petite famille en quête d'un cocon pratique et chaleureux.' Voir plus

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.641105, 6.853884
Total : 167 820
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 18 780
Valeur du bien : 156 780
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 924€/mois
Loyer annuel estimé : 11090€/an
Fourchette totale : 720€ - 1187€/mois
Fourchette annuelle : 8638€ - 14239€/an
Rentabilité brute :6.61%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 820
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :829,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 878,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 995,43
Coût de l'assurance :14 684,25
Taxe foncière : 1 109,05€/an
Soit par mois : 92,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 924,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage individuel au gaz pour garantir son efficacité et conformité.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Bien que le chauffage soit récent, une vérification est recommandée pour assurer une performance optimale.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour maintenir le bon état.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique pour maintenir l'esthétique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement cosmétique pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 780(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 5700€ = 5700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 180
    Parquet flottant 48 m²: 60€/m² × 48 = 2880€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 924 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 090 €/an
Calcul : 924 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 600 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 820 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 109 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 076
Revenus locatifs : +11 090
Charges déductibles : -26 076
Résultat foncier Année 1 : -14 986(Déficit de 14 986 €)
Imputable sur revenu global : 14 986
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 296 €/an
Revenus locatifs : +11 090
Charges déductibles : -7 296
Résultat foncier Années 2+ : 3 794 €/an
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 09026 0825 605-14 99114 991 €--
211 3127 1535 4564 160---
311 5396 9985 3024 540---
411 7696 8395 1424 931---
512 0056 6734 9775 331---
612 2456 5034 8065 742---
712 4906 3264 6306 164---
812 7396 1434 4476 596---
912 9945 9544 2587 040---
1013 2545 7594 0627 495---
1113 5195 5563 8607 963---
1213 7905 3473 6518 442---
1314 0655 1313 4358 934---
1414 3474 9073 2119 439---
1514 6344 6762 9799 958---
1614 9264 4362 74010 490---
1715 2254 1892 49211 036---
1815 5293 9332 23611 597---
1915 8403 6681 97112 172---
2016 1573 3941 69712 763---
2116 4803 1101 41413 369---
2216 8092 8171 12113 992---
2317 1462 51481814 631---
2417 4892 20150415 288---
2517 8381 87618015 962---
TOTAL355 231142 18680 995213 04514 991Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 497
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 045
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 090 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 329 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 329-4 497+6 826
2+2 329+1 248+1 081
3+2 329+1 362+967
4+2 329+1 479+850
5+2 329+1 599+730
6+2 329+1 723+606
7+2 329+1 849+480
8+2 329+1 979+350
9+2 329+2 112+217
10+2 329+2 249+80
11+2 329+2 389-60
12+2 329+2 533-204
13+2 329+2 680-351
14+2 329+2 832-503
15+2 329+2 987-658
16+2 329+3 147-818
17+2 329+3 311-982
18+2 329+3 479-1 150
19+2 329+3 652-1 323
20+2 329+3 829-1 500
21+2 329+4 011-1 682
22+2 329+4 198-1 869
23+2 329+4 389-2 060
24+2 329+4 586-2 257
25+2 329+4 789-2 460
Total+58 225+63 913+-5 688
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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