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Maison 3 pièces 106 m²

VilleBellefonds (86)
Surface106
Coût Total154 680
Loyer Annuel9 466
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 962,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 106 m² - Maison À Vendre

Située sur la commune de Bellefonds, cette maison offre un cadre agréable et fonctionnel.

Au rez-de-chaussée, vous découvrirez une cuisine ouverte sur la salle à manger avec placards, ainsi qu'un WC. Un escalier mène à un salon et à une salle de bains, créant un espace de vie bien agencé.

À l'étage, un palier dessert une chambre, un bureau, un WC avec placard ainsi qu'un grenier non aménagé offrant un potentiel supplémentaire.

À l'extérieur, vous profiterez d'une terrasse et d'un jardinet clos à l'avant de la maison. Un second jardin, non attenant, complète l'ensemble avec une dépendance et un abri.

Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement, dans un environnement calme. Référence agence : 1212 Référence annonce : LYHS-4TW-4EX Date de réalisation du diagnostic : 15/03/2026 Prix hors honoraires : 95 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 150 € et 4 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Bellefonds
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86210
Coordonnées : 46.664528, 0.623755
Total : 154 680
Prix d'acquisition : 102 000
Travaux : 44 520
Valeur du bien : 146 520
Frais de notaire : 8 160
Coût estimé : 8 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 7.44€/m²/mois
Fourchette : 5.94€ - 9.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 789€/mois
Loyer annuel estimé : 9466€/an
Fourchette totale : 629€ - 989€/mois
Fourchette annuelle : 7551€ - 11866€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :892,86 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 643
Prix d'achat :102 000
Décote à l'achat :+7 357 (+7.8%)
Marge achat-revente :-60 037€ (-63.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 811,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 148,10
Coût de l'assurance :13 534,50
Taxe foncière : 946,56€/an
Soit par mois : 78,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 890,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 106 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 23 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 520(420 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:10 600
    Isolation toiture/combles: 106 m² × 100€/m² = 10600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:920
    Peinture murs/plafonds: 23 m² × 40€/m² = 920€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bellefonds (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 789 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Calcul : 789 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 192 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 680 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 947 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 520
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 200
Revenus locatifs : +9 466
Charges déductibles : -51 200
Résultat foncier Année 1 : -41 735(Déficit de 41 735 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 335
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 680 €/an
Revenus locatifs : +9 466
Charges déductibles : -6 680
Résultat foncier Années 2+ : 2 785 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20334.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 46651 2055 197-41 74021 400 €20 340 €20 340 €
29 6556 5475 0593 108--17 232 €
39 8486 4044 9163 444--13 788 €
410 0456 2574 7693 788--10 000 €
510 2466 1044 6164 142--5 858 €
610 4515 9464 4584 505--1 353 €
710 6605 7824 2944 877---
810 8735 6134 1255 260---
911 0905 4383 9505 652---
1011 3125 2573 7696 055---
1111 5385 0703 5826 469---
1211 7694 8763 3886 893---
1312 0054 6753 1887 329---
1412 2454 4682 9807 777---
1512 4904 2542 7668 236---
1612 7394 0322 5448 708---
1712 9943 8022 3149 192---
1813 2543 5642 0769 690---
1913 5193 3191 83110 201---
2013 7903 0641 57610 725---
2114 0652 8011 31311 264---
2214 3472 5291 04111 818---
2314 6342 24876012 386---
2414 9261 95646812 970---
2515 2251 65516713 570---
TOTAL303 185156 86675 148146 31821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 318
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 466 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 988-6 420+8 408
2+1 9880+1 988
3+1 9880+1 988
4+1 9880+1 988
5+1 9880+1 988
6+1 9880+1 988
7+1 988+1 057+931
8+1 988+1 578+410
9+1 988+1 696+292
10+1 988+1 817+171
11+1 988+1 941+47
12+1 988+2 068-80
13+1 988+2 199-211
14+1 988+2 333-345
15+1 988+2 471-483
16+1 988+2 612-624
17+1 988+2 758-770
18+1 988+2 907-919
19+1 988+3 060-1 072
20+1 988+3 218-1 230
21+1 988+3 379-1 391
22+1 988+3 545-1 557
23+1 988+3 716-1 728
24+1 988+3 891-1 903
25+1 988+4 071-2 083
Total+49 700+43 895+5 805
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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