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Maison 3 pièces 60 m²

VilleMéhers (41)
Surface60m²
Coût Total104 510€
Loyer Annuel5 867€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 825 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 60 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELARL 1416 NOTAIRES vous proposent : Maison rurale à vendre - MEHERS (41140)

ENSEMBLE DE 2 MAISONS ANCIENNES A RESTAURER TOTALEMENT DANS LE TRIANGLE CONTRES, ST AIGNAN, SELLES Une maison ancienne comprenant: une pièce avec cheminée, 2 alcôves, un grenier. En face, une maison comprenant: une cuisine, une pièce chaufferie, une salle d'eau, un wc, 2 chambres, un dégagement, un grenier. Cellier à la suite. Un hangar. Terrain 1920 m². Maison raccordée au TAE.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SELARL 1416 NOTAIRES - Notaires au Controis-en-Sologne - N° SIRET : 92224844800016

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Surface : 60 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 17/04/2025

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 100 € et 4 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Méhers
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41140
Coordonnées : 47.326020, 1.456137
Total : 104 510€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 51 050€
Valeur du bien : 100 550€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 489€/mois
Loyer annuel estimé : 5867€/an
Fourchette totale : 392€ - 610€/mois
Fourchette annuelle : 4699€ - 7324€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,19 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :59 171 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-9 671€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-45 339€ (-76.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 510€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :30,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 114,41€
Coût de l'assurance :9 144,63€
Taxe foncière : 586,68€/an
Soit par mois : 48,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 488,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 601,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-112,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 1.5/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie, état très mauvais

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 050 €(851 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation complète chambres: 2 chambres (18 m²) × 300€/m² = 5400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 750€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 250€/m² = 3750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 489 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 591 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 510 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 587 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 594 €
Revenus locatifs : +5 867 €
Charges déductibles : -55 594 €
Résultat foncier Année 1 : -49 727 €(Déficit de 49 727 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 327 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 544 €/an
Revenus locatifs : +5 867 €
Charges déductibles : -4 544 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 323 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28326.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 867 €55 597 €3 595 €-49 730 €21 400 €28 330 €28 330 €
25 984 €4 453 €3 500 €1 531 €--26 799 €
36 104 €4 355 €3 402 €1 749 €--25 050 €
46 226 €4 254 €3 301 €1 972 €--23 078 €
56 350 €4 149 €3 196 €2 202 €--20 876 €
66 477 €4 040 €3 088 €2 437 €--18 439 €
76 607 €3 928 €2 976 €2 679 €--15 760 €
86 739 €3 812 €2 859 €2 927 €--12 833 €
96 874 €3 691 €2 739 €3 183 €--9 650 €
107 011 €3 567 €2 614 €3 445 €--6 205 €
117 152 €3 438 €2 485 €3 714 €--2 491 €
127 295 €3 304 €2 351 €3 991 €---
137 441 €3 165 €2 213 €4 275 €---
147 589 €3 022 €2 070 €4 567 €---
157 741 €2 874 €1 921 €4 867 €---
167 896 €2 720 €1 768 €5 176 €---
178 054 €2 561 €1 609 €5 493 €---
188 215 €2 397 €1 444 €5 818 €---
198 379 €2 226 €1 274 €6 153 €---
208 547 €2 050 €1 097 €6 497 €---
218 718 €1 867 €914 €6 851 €---
228 892 €1 678 €725 €7 214 €---
239 070 €1 482 €529 €7 588 €---
249 251 €1 279 €327 €7 972 €---
259 436 €1 069 €117 €8 367 €---
TOTAL187 915 €126 976 €52 114 €60 939 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 867 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 232 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 232 €-6 420 €+7 652 €
2+1 232 €0 €+1 232 €
3+1 232 €0 €+1 232 €
4+1 232 €0 €+1 232 €
5+1 232 €0 €+1 232 €
6+1 232 €0 €+1 232 €
7+1 232 €0 €+1 232 €
8+1 232 €0 €+1 232 €
9+1 232 €0 €+1 232 €
10+1 232 €0 €+1 232 €
11+1 232 €0 €+1 232 €
12+1 232 €+1 197 €+35 €
13+1 232 €+1 283 €-51 €
14+1 232 €+1 370 €-138 €
15+1 232 €+1 460 €-228 €
16+1 232 €+1 553 €-321 €
17+1 232 €+1 648 €-416 €
18+1 232 €+1 746 €-514 €
19+1 232 €+1 846 €-614 €
20+1 232 €+1 949 €-717 €
21+1 232 €+2 055 €-823 €
22+1 232 €+2 164 €-932 €
23+1 232 €+2 276 €-1 044 €
24+1 232 €+2 392 €-1 160 €
25+1 232 €+2 510 €-1 278 €
Total+30 800 €+19 029 €+11 771 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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