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Maison - 5 pièce(s) - 157 m²

VilleJosselin (56)
Surface157m²
Coût Total236 295€
Loyer Annuel15 692€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-78€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 012,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située en campagne à 5 minutes de JOSSELIN, dans un hameau paisible d'une petite commune voisine. Maison en pierre et torchis de 157 m² habitables comprenant, au rez-de-chaussée, une grande pièce de vie avec cuisine aménagée ouverte sur le séjour avec poêle à bois, et toilettes. À l'étage, un palier dessert deux chambres, une suite parentale avec salle de bains et toilettes, un bureau et une salle d'eau avec WC. Le tout sur un terrain de 1 500 m² avec hangar. Fosse non conforme. Réf 1871.

Numéro de mandat : 2175

Ville : Josselin
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56120
Coordonnées : 47.961000, -2.545407
Total : 236 295€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 64 575€
Valeur du bien : 223 575€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 8.33€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1308€/mois
Loyer annuel estimé : 15692€/an
Fourchette totale : 1025€ - 1668€/mois
Fourchette annuelle : 12302€ - 20015€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 854,45 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :291 148 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-132 148€ (-45.4%)
Marge achat-revente :54 853€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 295€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 254,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 350,36€
Coût de l'assurance :20 675,81€
Taxe foncière : 1 569,17€/an
Soit par mois : 130,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 307,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 385,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 575 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 275€
    Isolation des combles: 157 m² × 75€/m² = 11775€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1000€ = 20000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Josselin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 308 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 692 €/an
Calcul : 1 308 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 214 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 295 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 827 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 569 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 575 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 185 €
Revenus locatifs : +15 692 €
Charges déductibles : -75 185 €
Résultat foncier Année 1 : -59 493 €(Déficit de 59 493 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 093 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 610 €/an
Revenus locatifs : +15 692 €
Charges déductibles : -10 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38093.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 692 €75 193 €8 221 €-59 501 €21 400 €38 101 €38 101 €
216 005 €10 403 €8 007 €5 603 €--32 498 €
316 326 €10 180 €7 784 €6 145 €--26 353 €
416 652 €9 950 €7 554 €6 702 €--19 650 €
516 985 €9 711 €7 315 €7 274 €--12 376 €
617 325 €9 464 €7 068 €7 861 €--4 515 €
717 671 €9 208 €6 812 €8 464 €---
818 025 €8 943 €6 546 €9 082 €---
918 385 €8 668 €6 272 €9 717 €---
1018 753 €8 383 €5 987 €10 370 €---
1119 128 €8 089 €5 692 €11 039 €---
1219 511 €7 783 €5 387 €11 727 €---
1319 901 €7 467 €5 071 €12 434 €---
1420 299 €7 140 €4 743 €13 159 €---
1520 705 €6 800 €4 404 €13 904 €---
1621 119 €6 449 €4 053 €14 670 €---
1721 541 €6 085 €3 689 €15 456 €---
1821 972 €5 708 €3 312 €16 264 €---
1922 412 €5 318 €2 922 €17 094 €---
2022 860 €4 913 €2 517 €17 946 €---
2123 317 €4 494 €2 098 €18 822 €---
2223 783 €4 061 €1 664 €19 723 €---
2324 259 €3 611 €1 215 €20 648 €---
2424 744 €3 146 €750 €21 598 €---
2525 239 €2 664 €268 €22 575 €---
TOTAL502 608 €243 830 €119 350 €258 778 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 778 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 692 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 295 €-6 420 €+9 715 €
2+3 295 €0 €+3 295 €
3+3 295 €0 €+3 295 €
4+3 295 €0 €+3 295 €
5+3 295 €0 €+3 295 €
6+3 295 €0 €+3 295 €
7+3 295 €+1 184 €+2 111 €
8+3 295 €+2 725 €+570 €
9+3 295 €+2 915 €+380 €
10+3 295 €+3 111 €+184 €
11+3 295 €+3 312 €-17 €
12+3 295 €+3 518 €-223 €
13+3 295 €+3 730 €-435 €
14+3 295 €+3 948 €-653 €
15+3 295 €+4 171 €-876 €
16+3 295 €+4 401 €-1 106 €
17+3 295 €+4 637 €-1 342 €
18+3 295 €+4 879 €-1 584 €
19+3 295 €+5 128 €-1 833 €
20+3 295 €+5 384 €-2 089 €
21+3 295 €+5 647 €-2 352 €
22+3 295 €+5 917 €-2 622 €
23+3 295 €+6 194 €-2 899 €
24+3 295 €+6 479 €-3 184 €
25+3 295 €+6 773 €-3 478 €
Total+82 375 €+77 633 €+4 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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