Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces de 83m2 centre ville Châlons en Champagne

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface83m²
Coût Total124 860€
Loyer Annuel9 394€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 110 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 325,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je vous propose cet appartement de 4 pièces de 83m² situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, à Châlons-en-Champagne. Cet appartement comprend 1 salon, 2 chambres, 1 bureau, 1 salle de bains, 1 wc et 1 cuisine équipée séparée.

  • Bon état général
  • Chauffage électrique individuel L'appartement est situé en hyper centre, à proximité des commerces et des transports. Classe énergie D - Classe climat B. Construit en 1870. Une belle opportunité à saisir ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.
Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955060, 4.364310
Total : 124 860€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 6 060€
Valeur du bien : 116 060€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 783€/mois
Loyer annuel estimé : 9394€/an
Fourchette totale : 617€ - 994€/mois
Fourchette annuelle : 7399€ - 11928€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 444,44 €/m²
Basé sur :293 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 889 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-9 889€ (-8.2%)
Marge achat-revente :-4 971€ (-4.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,13€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 646,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 261,52€
Coût de l'assurance :8 740,20€
Taxe foncière : 939,42€/an
Soit par mois : 78,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 782,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 724,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel ou total
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 060 €(73 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine - Peinture:360€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€ (prix moyen incluant pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 783 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 394 €/an
Calcul : 783 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 860 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 350 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 939 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 515 €
Revenus locatifs : +9 394 €
Charges déductibles : -11 515 €
Résultat foncier Année 1 : -2 121 €(Déficit de 2 121 €)
Imputable sur revenu global : 2 121 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 455 €/an
Revenus locatifs : +9 394 €
Charges déductibles : -5 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 939 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 394 €11 519 €4 170 €-2 125 €2 125 €--
29 582 €5 348 €4 059 €4 234 €---
39 774 €5 234 €3 945 €4 540 €---
49 969 €5 115 €3 826 €4 854 €---
510 169 €4 992 €3 703 €5 177 €---
610 372 €4 865 €3 576 €5 507 €---
710 579 €4 733 €3 444 €5 846 €---
810 791 €4 597 €3 308 €6 194 €---
911 007 €4 457 €3 168 €6 550 €---
1011 227 €4 311 €3 022 €6 916 €---
1111 452 €4 161 €2 872 €7 291 €---
1211 681 €4 005 €2 716 €7 675 €---
1311 914 €3 844 €2 555 €8 070 €---
1412 152 €3 678 €2 389 €8 475 €---
1512 395 €3 506 €2 217 €8 890 €---
1612 643 €3 328 €2 039 €9 316 €---
1712 896 €3 143 €1 854 €9 753 €---
1813 154 €2 953 €1 664 €10 201 €---
1913 417 €2 756 €1 467 €10 661 €---
2013 686 €2 552 €1 263 €11 134 €---
2113 959 €2 341 €1 052 €11 618 €---
2214 239 €2 123 €834 €12 115 €---
2314 523 €1 897 €608 €12 626 €---
2414 814 €1 664 €375 €13 150 €---
2515 110 €1 423 €134 €13 687 €---
TOTAL300 900 €98 547 €60 262 €202 353 €2 125 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 638 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 202 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 973 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 973 €-638 €+2 611 €
2+1 973 €+1 270 €+703 €
3+1 973 €+1 362 €+611 €
4+1 973 €+1 456 €+517 €
5+1 973 €+1 553 €+420 €
6+1 973 €+1 652 €+321 €
7+1 973 €+1 754 €+219 €
8+1 973 €+1 858 €+115 €
9+1 973 €+1 965 €+8 €
10+1 973 €+2 075 €-102 €
11+1 973 €+2 187 €-214 €
12+1 973 €+2 303 €-330 €
13+1 973 €+2 421 €-448 €
14+1 973 €+2 542 €-569 €
15+1 973 €+2 667 €-694 €
16+1 973 €+2 795 €-822 €
17+1 973 €+2 926 €-953 €
18+1 973 €+3 060 €-1 087 €
19+1 973 €+3 198 €-1 225 €
20+1 973 €+3 340 €-1 367 €
21+1 973 €+3 485 €-1 512 €
22+1 973 €+3 635 €-1 662 €
23+1 973 €+3 788 €-1 815 €
24+1 973 €+3 945 €-1 972 €
25+1 973 €+4 106 €-2 133 €
Total+49 325 €+60 706 €+-11 381 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →