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Maison - 7 pièce(s) - 145 m²

VilleBrignon (43)
Surface145
Coût Total167 200
Loyer Annuel11 325
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 758,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À deux pas des commodités (bus, école, MAM, médecin, dentiste, alimentation...), cette maison de 7 pièces sur deux niveaux allie espace, et fonctionnalité pour une famille.

Descriptif :

Construite en 1975 et d'une surface habitable d'environ 145 m2, elle offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins.

· Grande pièce à vivre lumineuse avec poêle à bois, idéale pour les moments conviviaux

· Accès direct sur la terrasse pour profiter des beaux jours

· Cuisine ouverte favorisant la vie quotidienne

· 4 chambres + un bureau indépendant

· Buanderie, dressing, placards

  • Salle de bain séparée des WC.

  • Une cave

Côté technique :

· Chauffage mixte : pompe à chaleur + poêle à bois

  • Isolation des combles réalisée

  • Fibre optique

  • Les fenêtres présentent à la fois du simple (1 fenêtre) et du double vitrage.

  • Le sol en fibre végétale apporte une touche de confort et de douceur aux espaces.

  • DPE D

  • Taxe foncière : 828 €

Potentiel : combles aménageables et travaux de finition à prévoir pour personnaliser selon vos goûts.

Mentions légales :

Les informations présentées dans cette annonce ont été recueillies avec soin par Zefir à partir des éléments disponibles au moment de sa rédaction. Elles sont fournies à titre indicatif et complètent les diagnostics réglementaires ainsi que les vérifications techniques et administratives habituelles, qui restent indispensables à toute transaction immobilière. Pour connaître les informations officielles relatives aux risques naturels, miniers ou technologiques, il est recommandé de consulter le service Géorisques. Zefir accompagne les acquéreurs tout au long de leur projet avec sérieux, transparence et rigueur, afin de leur permettre de prendre leurs décisions en toute confiance. Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Brignon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43370
Coordonnées : 44.936817, 3.882914
Total : 167 200
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 48 400
Valeur du bien : 158 400
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11325€/an
Fourchette totale : 698€ - 1276€/mois
Fourchette annuelle : 8375€ - 15315€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 780 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :258 100
Prix d'achat :110 000
Décote à l'achat :-148 100 (-57.4%)
Marge achat-revente :90 900€ (35.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :62,70€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 877,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 237,82
Coût de l'assurance :18 810,00
Taxe foncière : 828,00€/an
Soit par mois : 69,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 943,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 946,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et optimisation du système de chauffage existant (pompe à chaleur et poêle à bois)
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système fonctionne de manière optimale
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon (remplacement ou rénovation du revêtement)
Quantité: environ 50 m²
Raison: État 3/5 - Salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 400(334 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 400
    Isolation combles perdus: 145 m² × 70€/m² = 10150€, Main d'œuvre: 250€
  • Système de chauffage:300
    Vérification et optimisation système chauffage: 1 système × 300€ = 300€
  • Remplacement fenêtres:11 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1050€ = 10500€, Main d'œuvre: 500€
  • Rénovation cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Rénovation salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Revêtement sol chambres:3 900
    Pose parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 300€
  • Rafraîchissement sol salon:4 800
    Rafraîchissement sol salon: 50 m² × 90€/m² = 4500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brignon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Système de chauffage, Remplacement fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 325 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 200 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 828 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 344
Revenus locatifs : +11 325
Charges déductibles : -55 344
Résultat foncier Année 1 : -44 019(Déficit de 44 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 619
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 944 €/an
Revenus locatifs : +11 325
Charges déductibles : -6 944
Résultat foncier Années 2+ : 4 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22618.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 32555 3495 369-44 02421 400 €22 624 €22 624 €
211 5526 8045 2234 748--17 876 €
311 7836 6535 0735 129--12 747 €
412 0186 4984 9185 520--7 227 €
512 2596 3384 7585 921--1 306 €
612 5046 1724 5926 332---
712 7546 0014 4216 753---
813 0095 8254 2447 185---
913 2695 6424 0627 627---
1013 5355 4533 8738 081---
1113 8055 2593 6788 547---
1214 0815 0573 4779 024---
1314 3634 8503 2699 513---
1414 6504 6353 05510 015---
1514 9434 4132 83310 530---
1615 2424 1842 60411 058---
1715 5473 9472 36711 600---
1815 8583 7032 12312 155---
1916 1753 4501 87012 725---
2016 4993 1901 60913 309---
2116 8292 9201 34013 909---
2217 1652 6421 06114 523---
2317 5082 35477415 154---
2417 8592 05747715 801---
2518 2161 75017016 465---
TOTAL362 749165 14877 238197 60121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 601
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 325 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 378 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 378-6 420+8 798
2+2 3780+2 378
3+2 3780+2 378
4+2 3780+2 378
5+2 3780+2 378
6+2 378+1 508+870
7+2 378+2 026+352
8+2 378+2 155+223
9+2 378+2 288+90
10+2 378+2 424-46
11+2 378+2 564-186
12+2 378+2 707-329
13+2 378+2 854-476
14+2 378+3 005-627
15+2 378+3 159-781
16+2 378+3 317-939
17+2 378+3 480-1 102
18+2 378+3 647-1 269
19+2 378+3 817-1 439
20+2 378+3 993-1 615
21+2 378+4 173-1 795
22+2 378+4 357-1 979
23+2 378+4 546-2 168
24+2 378+4 740-2 362
25+2 378+4 940-2 562
Total+59 450+59 280+170
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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