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Maison 6 pièces 65 m²

VilleLacourt (09)
Surface65
Coût Total98 192
Loyer Annuel5 473
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 900 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 613,85 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 65 m²

Située sur la commune de Lacourt, à seulement 10mn de Saint-Girons où vous trouverez les commerces, services et écoles, cette maison ancienne, mitoyenne sur un côté avec jardin attenant et garage est idéale pour un 1er achat avec un budget rénovation validé, un investissement locatif ou bien une résidence secondaire avec les activités de montagne à proximité. La maison se compose au rez de chaussée d'une entrée indépendante et d'un garage. Au 1er étage, un palier dessert trois pièces et donne accès au jardin. Le 2ième étage, est l'espace dédié aux chambres. Le grenier est accessible via l'escalier depuis le dernier étage mais n'offre pas la possibilité de l'amener, par contre il est possible d'y organiser un espace de stockage. Les travaux de réhabilitation de la maison sont à prévoir avec la création d'une salle d'eau avec wc, l'électricité et l'isolation sont à prévoir. Les plus : un jardin, un garage, pas de vis à vis et des pièces lumineuses. Vous recherchez une maison avec du potentiel, j'ai le bien qu'il vous faut ! Contactez afin d'organiser une visite.

Votre conseiller SWEVEN IMMOBILIER : Magalie Bernère Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 945342939 RCP ALLIANZ IARD 59 661 778

Surface : 65 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lacourt
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.944427, 1.175074
Total : 98 192
Prix d'acquisition : 39 900
Travaux : 55 100
Valeur du bien : 95 000
Frais de notaire : 3 192
Coût estimé : 3 192
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 456€/mois
Loyer annuel estimé : 5473€/an
Fourchette totale : 347€ - 599€/mois
Fourchette annuelle : 4164€ - 7194€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.24% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 117,02 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :72 606
Prix d'achat :39 900
Décote à l'achat :-32 706 (-45.0%)
Marge achat-revente :-25 586€ (-35.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 192
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :493,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :28,64€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 521,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 754,07
Coût de l'assurance :8 591,80
Taxe foncière : 547,29€/an
Soit par mois : 45,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 456,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 567,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-111,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
Consommation énergétique indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui est considéré comme très inefficace.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 65 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle d'eau avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - salon vétuste nécessitant rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique
Quantité: 1 installation pour 65 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 100(848 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation:3 900
    Isolation toiture/combles: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 900€ = 7200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 500
    Rénovation complète cuisine: 9500€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:4 500
    Rénovation complète salon: 4500€ (incluant peinture et revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:9 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lacourt (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 473 €/an
Calcul : 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 423 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 192 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 547 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 414
Revenus locatifs : +5 473
Charges déductibles : -59 414
Résultat foncier Année 1 : -53 941(Déficit de 53 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 541
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 314 €/an
Revenus locatifs : +5 473
Charges déductibles : -4 314
Résultat foncier Années 2+ : 1 159 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32540.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 47359 4173 426-53 94421 400 €32 544 €32 544 €
25 5824 2283 3371 355--31 190 €
35 6944 1353 2441 559--29 631 €
45 8084 0393 1481 769--27 862 €
55 9243 9403 0491 984--25 878 €
66 0433 8372 9462 206--23 672 €
76 1633 7302 8392 433--21 239 €
86 2873 6202 7292 667--18 572 €
96 4123 5052 6142 907--15 665 €
106 5413 3872 4963 154--12 511 €
116 6713 2642 3733 407--9 104 €
126 8053 1372 2463 668---
136 9413 0052 1143 936---
147 0802 8691 9784 211---
157 2212 7271 8364 494---
167 3662 5811 6904 785---
177 5132 4291 5385 084---
187 6632 2721 3815 391---
197 8172 1091 2185 707---
207 9731 9411 0506 032---
218 1321 7668756 366---
228 2951 5856946 710---
238 4611 3985077 063---
248 6301 2043137 427---
258 8031 0031127 800---
TOTAL175 299127 12849 75448 17021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 170
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 149-6 420+7 569
2+1 1490+1 149
3+1 1490+1 149
4+1 1490+1 149
5+1 1490+1 149
6+1 1490+1 149
7+1 1490+1 149
8+1 1490+1 149
9+1 1490+1 149
10+1 1490+1 149
11+1 1490+1 149
12+1 149+1 100+49
13+1 149+1 181-32
14+1 149+1 263-114
15+1 149+1 348-199
16+1 149+1 435-286
17+1 149+1 525-376
18+1 149+1 617-468
19+1 149+1 712-563
20+1 149+1 810-661
21+1 149+1 910-761
22+1 149+2 013-864
23+1 149+2 119-970
24+1 149+2 228-1 079
25+1 149+2 340-1 191
Total+28 725+17 182+11 543
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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