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Appartement spacieux

VilleÉvry (91)
Surface93m²
Coût Total253 780€
Loyer Annuel16 595€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-424€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 164 000 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 1 763,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement spacieux - Je vous propose cet appartement de 93 m² situé au rez-de-chaussée d'un immeuble de 4 étages et dans une résidence fermée à Évry-Courcouronnes. Cet appartement de 5 pièces comprend 3 chambres et 1 salle de bain. Il bénéficie d'un balcon de 10m2.

  • Travaux à prévoir
  • Cave
  • Gardien -Charges mensuelles 338€ L'appartement est situé dans le quartier du Bras de Fer à Évry-Courcouronnes. Chauffage collectif. A 5 -10 min à pied de la gare RER D, d'une école et de toutes commodités. PAS D AGENCE
Ville : Évry
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91000
Coordonnées : 48.625760, 2.452760
Total : 253 780€
Prix d'acquisition : 164 000€
Travaux : 76 660€
Valeur du bien : 240 660€
Frais de notaire : 13 120€
Coût estimé : 13 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 14.87€/m²/mois
Fourchette : 10.20€ - 21.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1383€/mois
Loyer annuel estimé : 16595€/an
Fourchette totale : 948€ - 2017€/mois
Fourchette annuelle : 11380€ - 24199€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :4.48% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 021,58 €/m²
Basé sur :150 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 007 €
Prix d'achat :164 000 €
Décote à l'achat :-24 007€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-65 773€ (-35.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 256,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 330,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 293,79€
Coût de l'assurance :22 205,75€
Taxe foncière : 1 659,48€/an
Soit par mois : 138,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 338,00€/mois
Soit par an : 4 056,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 382,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 807,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-424,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou mise à jour du système existant
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais peut être rafraîchi
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 660 €(824 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres: 600€/fenêtre × 9 = 5400€ (pose comprise) = 5400€
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 9000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m²: 1200€/m² × 5 = 6000€ (incluant sanitaires et carrelage) = 6000€
  • Chambres:4 860€
    Parquet flottant: 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€ + Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 25 m²: 60€/m² × 25 = 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évry (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 383 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Calcul : 1 383 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 780 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 888 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 056 €/an
Calcul : 338 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 783 €
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -91 783 €
Résultat foncier Année 1 : -75 188 €(Déficit de 75 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 123 €/an
Revenus locatifs : +16 595 €
Charges déductibles : -15 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 472 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53787.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 600 €(65% de 164 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 876 €/an
Calcul : 106 600 € × 3,636% = 3 876 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 595 €91 791 €8 527 €-75 196 €21 400 €53 796 €53 796 €
216 927 €14 904 €8 301 €2 022 €--51 773 €
317 265 €14 670 €8 066 €2 595 €--49 178 €
417 611 €14 428 €7 824 €3 183 €--45 995 €
517 963 €14 177 €7 573 €3 786 €--42 210 €
618 322 €13 918 €7 314 €4 404 €--37 805 €
718 688 €13 649 €7 046 €5 039 €--32 766 €
819 062 €13 372 €6 768 €5 690 €--27 076 €
919 443 €13 085 €6 481 €6 359 €--20 717 €
1019 832 €12 788 €6 184 €7 045 €--13 673 €
1120 229 €12 480 €5 877 €7 749 €--5 924 €
1220 634 €12 162 €5 559 €8 471 €---
1321 046 €11 833 €5 230 €9 213 €---
1421 467 €11 493 €4 889 €9 974 €---
1521 897 €11 141 €4 537 €10 755 €---
1622 334 €10 777 €4 173 €11 557 €---
1722 781 €10 400 €3 796 €12 381 €---
1823 237 €10 010 €3 407 €13 226 €---
1923 701 €9 607 €3 003 €14 094 €---
2024 176 €9 190 €2 586 €14 986 €---
2124 659 €8 758 €2 155 €15 901 €---
2225 152 €8 312 €1 708 €16 840 €---
2325 655 €7 850 €1 246 €17 805 €---
2426 168 €7 372 €768 €18 796 €---
2526 692 €6 878 €274 €19 814 €---
TOTAL531 537 €365 047 €123 294 €166 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 485 €-6 420 €+9 905 €
2+3 485 €0 €+3 485 €
3+3 485 €0 €+3 485 €
4+3 485 €0 €+3 485 €
5+3 485 €0 €+3 485 €
6+3 485 €0 €+3 485 €
7+3 485 €0 €+3 485 €
8+3 485 €0 €+3 485 €
9+3 485 €0 €+3 485 €
10+3 485 €0 €+3 485 €
11+3 485 €0 €+3 485 €
12+3 485 €+2 541 €+944 €
13+3 485 €+2 764 €+721 €
14+3 485 €+2 992 €+493 €
15+3 485 €+3 227 €+258 €
16+3 485 €+3 467 €+18 €
17+3 485 €+3 714 €-229 €
18+3 485 €+3 968 €-483 €
19+3 485 €+4 228 €-743 €
20+3 485 €+4 496 €-1 011 €
21+3 485 €+4 770 €-1 285 €
22+3 485 €+5 052 €-1 567 €
23+3 485 €+5 342 €-1 857 €
24+3 485 €+5 639 €-2 154 €
25+3 485 €+5 944 €-2 459 €
Total+87 125 €+51 724 €+35 401 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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