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Appartement 4 pièces de 82 m2

VilleGigean (34)
Surface82
Coût Total164 640
Loyer Annuel11 054
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 439,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

En exclusivité dans la résidence vers l'avenir, venez découvrir ce superbe appartement de 82 m² à rafraîchir située en rez-de-chaussée. Idéalement placé, cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Composé de 4 pièces, dont 3 chambres, il est parfait pour un investissement locatif. La disposition des pièces permet une belle luminosité tout au long de la journée. À proximité des commodités. Le logement possède une cave de 6 m². L'appartement fait partie d'une copropriété, elle se compose de 152 lots dont 77 lots à usage d'habitation. Charges de copropriété 154eur / mois qui comprend le chauffage, l'eau froide et l'entretien des parties communes + 34 / mois de fonds de travaux loi alur. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien de qualité dans un environnement paisible. Les honoraires sont à la charge vendeur. www. Géorisques. Gouv. Fr pour plus de renseignements merci de contacter marc-anthony tiouka au 06 50 35 31 06 agent commercial rsac de montpellier no984 664 714 au sein de l'agence immovance fabregues cette annonce vous est proposée par tiouka marc-anthony - ei - norsac : 984 664 714, enregistré au greffe du tribunal de commerce de montpellier.

Ville : Gigean
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34770
Coordonnées : 43.498819, 3.713046
Total : 164 640
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 37 200
Valeur du bien : 155 200
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11054€/an
Fourchette totale : 756€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 9073€ - 13468€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,89 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 961
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-93 961 (-44.3%)
Marge achat-revente :47 321€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 986,96
Coût de l'assurance :14 406,00
Taxe foncière : 1 105,43€/an
Soit par mois : 92,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 82 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Nettoyage du carrelage et rafraîchissement de la peinture
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 800
    Nettoyage carrelage: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gigean (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 640 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 256
Revenus locatifs : +11 054
Charges déductibles : -46 256
Résultat foncier Année 1 : -35 202(Déficit de 35 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 802
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 056 €/an
Revenus locatifs : +11 054
Charges déductibles : -9 056
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13801.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05446 2625 532-35 20721 400 €13 807 €13 807 €
211 2758 9155 3852 361--11 447 €
311 5018 7635 2332 738--8 708 €
411 7318 6065 0763 125--5 583 €
511 9668 4434 9133 523--2 060 €
612 2058 2754 7453 930---
712 4498 1014 5714 348---
812 6987 9214 3914 777---
912 9527 7344 2055 218---
1013 2117 5414 0125 669---
1113 4757 3423 8126 133---
1213 7457 1363 6066 609---
1314 0206 9223 3937 097---
1414 3006 7023 1727 598---
1514 5866 4732 9448 113---
1614 8786 2372 7078 641---
1715 1755 9932 4639 183---
1815 4795 7402 2109 739---
1915 7885 4781 94810 310---
2016 1045 2081 67810 897---
2116 4264 9281 39811 499---
2216 7554 6381 10812 117---
2317 0904 33880912 752---
2417 4324 02849913 403---
2517 7803 70817814 073---
TOTAL354 073205 42979 987148 64421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 644
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321-6 420+8 741
2+2 3210+2 321
3+2 3210+2 321
4+2 3210+2 321
5+2 3210+2 321
6+2 321+561+1 760
7+2 321+1 305+1 016
8+2 321+1 433+888
9+2 321+1 565+756
10+2 321+1 701+620
11+2 321+1 840+481
12+2 321+1 983+338
13+2 321+2 129+192
14+2 321+2 279+42
15+2 321+2 434-113
16+2 321+2 592-271
17+2 321+2 755-434
18+2 321+2 922-601
19+2 321+3 093-772
20+2 321+3 269-948
21+2 321+3 450-1 129
22+2 321+3 635-1 314
23+2 321+3 825-1 504
24+2 321+4 021-1 700
25+2 321+4 222-1 901
Total+58 025+44 593+13 432
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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