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Appartement 4 pièces de 82 m2

Bien expiré
VilleGigean (34)
Surface82m²
Coût Total164 640€
Loyer Annuel11 054€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 118 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 439,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave

En exclusivité dans la résidence vers l'avenir, venez découvrir ce superbe appartement de 82 m² à rafraîchir située en rez-de-chaussée. Idéalement placé, cet appartement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Composé de 4 pièces, dont 3 chambres, il est parfait pour un investissement locatif. La disposition des pièces permet une belle luminosité tout au long de la journée. À proximité des commodités. Le logement possède une cave de 6 m². L'appartement fait partie d'une copropriété, elle se compose de 152 lots dont 77 lots à usage d'habitation. Charges de copropriété 154eur / mois qui comprend le chauffage, l'eau froide et l'entretien des parties communes + 34 / mois de fonds de travaux loi alur. Ne manquez pas cette opportunité unique d'acquérir un bien de qualité dans un environnement paisible. Les honoraires sont à la charge vendeur. www. Géorisques. Gouv. Fr pour plus de renseignements merci de contacter marc-anthony tiouka au 06 50 35 31 06 agent commercial rsac de montpellier no984 664 714 au sein de l'agence immovance fabregues cette annonce vous est proposée par tiouka marc-anthony - ei - norsac : 984 664 714, enregistré au greffe du tribunal de commerce de montpellier.

Ville : Gigean
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34770
Coordonnées : 43.498819, 3.713046
Total : 164 640€
Prix d'acquisition : 118 000€
Travaux : 37 200€
Valeur du bien : 155 200€
Frais de notaire : 9 440€
Coût estimé : 9 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 11.23€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 13.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11054€/an
Fourchette totale : 756€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 9073€ - 13468€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 584,89 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :211 961 €
Prix d'achat :118 000 €
Décote à l'achat :-93 961€ (-44.3%)
Marge achat-revente :47 321€ (22.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :815,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 863,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 986,96€
Coût de l'assurance :14 406,00€
Taxe foncière : 1 105,43€/an
Soit par mois : 92,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 154,00€/mois
Soit par an : 1 848,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 921,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 109,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-188,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 82 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Nettoyage du carrelage et rafraîchissement de la peinture
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant un nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 200 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:11 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 800€
    Nettoyage carrelage: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gigean (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 527 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 640 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 105 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 848 €/an
Calcul : 154 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 256 €
Revenus locatifs : +11 054 €
Charges déductibles : -46 256 €
Résultat foncier Année 1 : -35 202 €(Déficit de 35 202 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 802 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 056 €/an
Revenus locatifs : +11 054 €
Charges déductibles : -9 056 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13801.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700 €(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 054 €46 262 €5 532 €-35 207 €21 400 €13 807 €13 807 €
211 275 €8 915 €5 385 €2 361 €--11 447 €
311 501 €8 763 €5 233 €2 738 €--8 708 €
411 731 €8 606 €5 076 €3 125 €--5 583 €
511 966 €8 443 €4 913 €3 523 €--2 060 €
612 205 €8 275 €4 745 €3 930 €---
712 449 €8 101 €4 571 €4 348 €---
812 698 €7 921 €4 391 €4 777 €---
912 952 €7 734 €4 205 €5 218 €---
1013 211 €7 541 €4 012 €5 669 €---
1113 475 €7 342 €3 812 €6 133 €---
1213 745 €7 136 €3 606 €6 609 €---
1314 020 €6 922 €3 393 €7 097 €---
1414 300 €6 702 €3 172 €7 598 €---
1514 586 €6 473 €2 944 €8 113 €---
1614 878 €6 237 €2 707 €8 641 €---
1715 175 €5 993 €2 463 €9 183 €---
1815 479 €5 740 €2 210 €9 739 €---
1915 788 €5 478 €1 948 €10 310 €---
2016 104 €5 208 €1 678 €10 897 €---
2116 426 €4 928 €1 398 €11 499 €---
2216 755 €4 638 €1 108 €12 117 €---
2317 090 €4 338 €809 €12 752 €---
2417 432 €4 028 €499 €13 403 €---
2517 780 €3 708 €178 €14 073 €---
TOTAL354 073 €205 429 €79 987 €148 644 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 644 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 321 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 321 €-6 420 €+8 741 €
2+2 321 €0 €+2 321 €
3+2 321 €0 €+2 321 €
4+2 321 €0 €+2 321 €
5+2 321 €0 €+2 321 €
6+2 321 €+561 €+1 760 €
7+2 321 €+1 305 €+1 016 €
8+2 321 €+1 433 €+888 €
9+2 321 €+1 565 €+756 €
10+2 321 €+1 701 €+620 €
11+2 321 €+1 840 €+481 €
12+2 321 €+1 983 €+338 €
13+2 321 €+2 129 €+192 €
14+2 321 €+2 279 €+42 €
15+2 321 €+2 434 €-113 €
16+2 321 €+2 592 €-271 €
17+2 321 €+2 755 €-434 €
18+2 321 €+2 922 €-601 €
19+2 321 €+3 093 €-772 €
20+2 321 €+3 269 €-948 €
21+2 321 €+3 450 €-1 129 €
22+2 321 €+3 635 €-1 314 €
23+2 321 €+3 825 €-1 504 €
24+2 321 €+4 021 €-1 700 €
25+2 321 €+4 222 €-1 901 €
Total+58 025 €+44 593 €+13 432 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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