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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRomorantin-Lanthenay (41)
Surface115m²
Coût Total164 480€
Loyer Annuel12 201€
Rentabilité7.42%
Cashflow/mois+41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 943,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres

Au coeur du centre-ville de Romorantin, un immeuble comprenant. En rez-de-chaussée, un local commercial actuellement à usage de commerce alimentaire, comprenant un espace de vente, un dégagement, plusieurs pièces techniques, chambres froides, bureau, buanderie, ainsi qu'un laboratoire d'environ 43 m². L'ensemble est complété par une cave et une place de parking privative, atout rare en centre-ville. À l'étage, un espace indépendant comprenant une réserve, un dégagement, une pièce de vie et un salon, offrant la possibilité d'aménagement en appartement. Bien idéal pour investisseur ou projet mixte commerce/habitation, bénéficiant d'un emplacement stratégique .

Ville : Romorantin-Lanthenay
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41200
Coordonnées : 47.359021, 1.745981
Total : 164 480€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 155 800€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12201€/an
Fourchette totale : 829€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 9947€ - 14965€/an
Rentabilité brute :7.42%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :143 750 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-35 250€ (-24.5%)
Marge achat-revente :-20 730€ (-14.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :826,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 342,32€
Coût de l'assurance :14 392,00€
Taxe foncière : 1 220,11€/an
Soit par mois : 101,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 975,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :41,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 329 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol abîmé dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 - Salon en mauvais état nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des peintures et vérification des équipements
Quantité: 1 cuisine (environ 35 m²)
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en état moyen nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(411 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 unité × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 115 m² × 60€/m² = 6900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 400€
    Rafraîchissement peinture: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romorantin-Lanthenay (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 201 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 576 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 829 €
Revenus locatifs : +12 201 €
Charges déductibles : -54 829 €
Résultat foncier Année 1 : -42 628 €(Déficit de 42 628 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 228 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 529 €/an
Revenus locatifs : +12 201 €
Charges déductibles : -7 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 672 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21228.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 201 €54 835 €5 739 €-42 634 €21 400 €21 234 €21 234 €
212 445 €7 385 €5 589 €5 060 €--16 174 €
312 694 €7 230 €5 434 €5 464 €--10 710 €
412 948 €7 069 €5 274 €5 879 €--4 831 €
513 207 €6 903 €5 107 €6 304 €---
613 471 €6 730 €4 935 €6 741 €---
713 740 €6 552 €4 756 €7 189 €---
814 015 €6 367 €4 571 €7 648 €---
914 296 €6 175 €4 379 €8 120 €---
1014 581 €5 977 €4 181 €8 605 €---
1114 873 €5 771 €3 975 €9 102 €---
1215 171 €5 558 €3 762 €9 613 €---
1315 474 €5 337 €3 542 €10 137 €---
1415 783 €5 109 €3 313 €10 675 €---
1516 099 €4 872 €3 076 €11 227 €---
1616 421 €4 627 €2 831 €11 794 €---
1716 750 €4 373 €2 577 €12 377 €---
1817 085 €4 109 €2 314 €12 975 €---
1917 426 €3 837 €2 041 €13 589 €---
2017 775 €3 554 €1 759 €14 220 €---
2118 130 €3 262 €1 466 €14 868 €---
2218 493 €2 959 €1 163 €15 534 €---
2318 863 €2 645 €849 €16 218 €---
2419 240 €2 320 €524 €16 920 €---
2519 625 €1 983 €187 €17 642 €---
TOTAL390 805 €175 537 €83 342 €215 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 201 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 562 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 562 €-6 420 €+8 982 €
2+2 562 €0 €+2 562 €
3+2 562 €0 €+2 562 €
4+2 562 €0 €+2 562 €
5+2 562 €+442 €+2 120 €
6+2 562 €+2 022 €+540 €
7+2 562 €+2 157 €+405 €
8+2 562 €+2 295 €+267 €
9+2 562 €+2 436 €+126 €
10+2 562 €+2 581 €-19 €
11+2 562 €+2 731 €-169 €
12+2 562 €+2 884 €-322 €
13+2 562 €+3 041 €-479 €
14+2 562 €+3 202 €-640 €
15+2 562 €+3 368 €-806 €
16+2 562 €+3 538 €-976 €
17+2 562 €+3 713 €-1 151 €
18+2 562 €+3 893 €-1 331 €
19+2 562 €+4 077 €-1 515 €
20+2 562 €+4 266 €-1 704 €
21+2 562 €+4 461 €-1 899 €
22+2 562 €+4 660 €-2 098 €
23+2 562 €+4 865 €-2 303 €
24+2 562 €+5 076 €-2 514 €
25+2 562 €+5 293 €-2 731 €
Total+64 050 €+64 580 €+-530 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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