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T4 renové De 78 m² spacieux et lumineux

VilleValence (26)
Surface78
Coût Total94 500
Loyer Annuel9 564
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 121,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Coup de cœur assuré pour cet appartement T4 situé au 3ème étage, entièrement rénové avec des matériaux de qualité.

✨ Des prestations revue du sol au plafond :

• Cuisine équipée moderne avec plan de travail effet bois, crédence assortie, plaques gaz encastrées et évier noir • Salle de bain bluffante style marbre blanc et or, baignoire, vasque noire et miroir rond design • Sols en lino dans tous l’appartement

☀️ Appartement très lumineux : Grâce à ses multiples balcons, le séjour et les 2 chambres bénéficient d’une belle exposition et d’une lumière naturelle tout au long de la journée.

🏠 Composition :

• Séjour spacieux avec accès balcon • 3 chambres (dont 2 avec balcon) • Cuisine équipée • Salle de bain de standing • Rangements Les visites s’organiseront uniquement le samedi.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.928330, 4.909950
Total : 94 500
Prix d'acquisition : 87 500
Valeur du bien : 87 500
Frais de notaire : 7 000
Coût estimé : 7 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9564€/an
Fourchette totale : 628€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 12138€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 929,84 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 527
Prix d'achat :87 500
Décote à l'achat :-63 027 (-41.9%)
Marge achat-revente :56 027€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 883,33
Coût de l'assurance :8 268,75
Taxe foncière : 956,35€/an
Soit par mois : 79,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 581 €/an
Revenus locatifs : +9 564
Charges déductibles : -4 581
Résultat foncier : 4 982 €/an
Prix d'achat du bien : 87 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 5644 5843 2974 979---
29 7554 4983 2115 256---
39 9504 4093 1225 541---
410 1494 3173 0305 832---
510 3524 2212 9346 131---
610 5594 1222 8356 437---
710 7704 0202 7336 750---
810 9853 9132 6267 072---
911 2053 8032 5167 402---
1011 4293 6892 4027 740---
1111 6583 5712 2848 087---
1211 8913 4492 1628 442---
1312 1293 3222 0358 807---
1412 3713 1911 9039 181---
1512 6193 0541 7679 564---
1612 8712 9141 6269 958---
1713 1292 7681 48010 361---
1813 3912 6161 32910 775---
1913 6592 4601 17311 199---
2013 9322 2971 01011 635---
2114 2112 12984212 082---
2214 4951 95566812 540---
2314 7851 77548813 010---
2415 0811 58830113 493---
2515 3821 39510713 988---
TOTAL306 32380 06147 883226 2620Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 262
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008+1 494+514
2+2 008+1 577+431
3+2 008+1 662+346
4+2 008+1 750+258
5+2 008+1 839+169
6+2 008+1 931+77
7+2 008+2 025-17
8+2 008+2 122-114
9+2 008+2 221-213
10+2 008+2 322-314
11+2 008+2 426-418
12+2 008+2 533-525
13+2 008+2 642-634
14+2 008+2 754-746
15+2 008+2 869-861
16+2 008+2 987-979
17+2 008+3 108-1 100
18+2 008+3 232-1 224
19+2 008+3 360-1 352
20+2 008+3 490-1 482
21+2 008+3 624-1 616
22+2 008+3 762-1 754
23+2 008+3 903-1 895
24+2 008+4 048-2 040
25+2 008+4 196-2 188
Total+50 200+67 879+-17 679
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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