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T4 renové De 78 m² spacieux et lumineux

Bien expiré
VilleValence (26)
Surface78m²
Coût Total94 500€
Loyer Annuel9 564€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 87 500 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 121,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Coup de cœur assuré pour cet appartement T4 situé au 3ème étage, entièrement rénové avec des matériaux de qualité.

✨ Des prestations revue du sol au plafond :

• Cuisine équipée moderne avec plan de travail effet bois, crédence assortie, plaques gaz encastrées et évier noir • Salle de bain bluffante style marbre blanc et or, baignoire, vasque noire et miroir rond design • Sols en lino dans tous l’appartement

☀️ Appartement très lumineux : Grâce à ses multiples balcons, le séjour et les 2 chambres bénéficient d’une belle exposition et d’une lumière naturelle tout au long de la journée.

🏠 Composition :

• Séjour spacieux avec accès balcon • 3 chambres (dont 2 avec balcon) • Cuisine équipée • Salle de bain de standing • Rangements Les visites s’organiseront uniquement le samedi.

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.928330, 4.909950
Total : 94 500€
Prix d'acquisition : 87 500€
Valeur du bien : 87 500€
Frais de notaire : 7 000€
Coût estimé : 7 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 797€/mois
Loyer annuel estimé : 9564€/an
Fourchette totale : 628€ - 1011€/mois
Fourchette annuelle : 7535€ - 12138€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :7.97% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 929,84 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 527 €
Prix d'achat :87 500 €
Décote à l'achat :-63 027€ (-41.9%)
Marge achat-revente :56 027€ (37.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :474,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 502,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 883,33€
Coût de l'assurance :8 268,75€
Taxe foncière : 956,35€/an
Soit par mois : 79,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 581,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :215,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 797 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Calcul : 797 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 500 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 331 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 956 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 4 581 €/an
Revenus locatifs : +9 564 €
Charges déductibles : -4 581 €
Résultat foncier : 4 982 €/an
Prix d'achat du bien : 87 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875 €(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 564 €4 584 €3 297 €4 979 €---
29 755 €4 498 €3 211 €5 256 €---
39 950 €4 409 €3 122 €5 541 €---
410 149 €4 317 €3 030 €5 832 €---
510 352 €4 221 €2 934 €6 131 €---
610 559 €4 122 €2 835 €6 437 €---
710 770 €4 020 €2 733 €6 750 €---
810 985 €3 913 €2 626 €7 072 €---
911 205 €3 803 €2 516 €7 402 €---
1011 429 €3 689 €2 402 €7 740 €---
1111 658 €3 571 €2 284 €8 087 €---
1211 891 €3 449 €2 162 €8 442 €---
1312 129 €3 322 €2 035 €8 807 €---
1412 371 €3 191 €1 903 €9 181 €---
1512 619 €3 054 €1 767 €9 564 €---
1612 871 €2 914 €1 626 €9 958 €---
1713 129 €2 768 €1 480 €10 361 €---
1813 391 €2 616 €1 329 €10 775 €---
1913 659 €2 460 €1 173 €11 199 €---
2013 932 €2 297 €1 010 €11 635 €---
2114 211 €2 129 €842 €12 082 €---
2214 495 €1 955 €668 €12 540 €---
2314 785 €1 775 €488 €13 010 €---
2415 081 €1 588 €301 €13 493 €---
2515 382 €1 395 €107 €13 988 €---
TOTAL306 323 €80 061 €47 883 €226 262 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 262 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 564 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 008 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 008 €+1 494 €+514 €
2+2 008 €+1 577 €+431 €
3+2 008 €+1 662 €+346 €
4+2 008 €+1 750 €+258 €
5+2 008 €+1 839 €+169 €
6+2 008 €+1 931 €+77 €
7+2 008 €+2 025 €-17 €
8+2 008 €+2 122 €-114 €
9+2 008 €+2 221 €-213 €
10+2 008 €+2 322 €-314 €
11+2 008 €+2 426 €-418 €
12+2 008 €+2 533 €-525 €
13+2 008 €+2 642 €-634 €
14+2 008 €+2 754 €-746 €
15+2 008 €+2 869 €-861 €
16+2 008 €+2 987 €-979 €
17+2 008 €+3 108 €-1 100 €
18+2 008 €+3 232 €-1 224 €
19+2 008 €+3 360 €-1 352 €
20+2 008 €+3 490 €-1 482 €
21+2 008 €+3 624 €-1 616 €
22+2 008 €+3 762 €-1 754 €
23+2 008 €+3 903 €-1 895 €
24+2 008 €+4 048 €-2 040 €
25+2 008 €+4 196 €-2 188 €
Total+50 200 €+67 879 €+-17 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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