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OPPORTUNITE D'INVESTISSEMENT ! T2 BIS DUPLEX LOUE

VilleSaumur (49)
Surface60m²
Coût Total120 380€
Loyer Annuel8 505€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 500 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 308,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

Situé à moins de 5 km du centre ville de Saumur (VARRAINS), dans une jolie résidence de 1998 appréciée pour son calme et proche de toutes commodités pour les locataires, appartement T2 DUPLEX avec locataire en place.

Un stationnement privatif

Local vélo

Chauffage individuel électrique - DPE D

Charges de copropriété faibles

POUR TOUTES DEMANDES DE RENSEIGNEMENTS OU VISITES CONTACTER DIRECTEMENT DELPHINE SCHIAPPARELLI NEGOCIATRICE FONCIA - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/saumur-49400/agence-immobiliere/foncia-transaction-saumur-1998

Ville : Saumur
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49400
Coordonnées : 47.257856, -0.074059
Total : 120 380€
Prix d'acquisition : 78 500€
Travaux : 35 600€
Valeur du bien : 114 100€
Frais de notaire : 6 280€
Coût estimé : 6 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.81€/m²/mois
Fourchette : 9.27€ - 15.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8505€/an
Fourchette totale : 556€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6675€ - 10835€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 771,61 €/m²
Basé sur :256 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :106 297 €
Prix d'achat :78 500 €
Décote à l'achat :-27 797€ (-26.2%)
Marge achat-revente :-14 083€ (-13.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :120 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 991,17€
Coût de l'assurance :10 533,25€
Taxe foncière : 850,45€/an
Soit par mois : 70,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :14,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage individuel électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état présumé bon nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations électriques et de plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Aucune photo fournie, état présumé bon nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 600 €(593 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs/plafond: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafond: 30 m² × 40€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saumur (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 885 €/an
Base de calcul : Emprunt de 120 380 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 421 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 757 €
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -40 757 €
Résultat foncier Année 1 : -32 253 €(Déficit de 32 253 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 853 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 157 €/an
Revenus locatifs : +8 505 €
Charges déductibles : -5 157 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10852.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 025 €(65% de 78 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 855 €/an
Calcul : 51 025 € × 3,636% = 1 855 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 505 €40 761 €3 889 €-32 257 €21 400 €10 857 €10 857 €
28 675 €5 056 €3 784 €3 619 €--7 238 €
38 848 €4 947 €3 676 €3 901 €--3 337 €
49 025 €4 835 €3 563 €4 190 €---
59 206 €4 719 €3 448 €4 486 €---
69 390 €4 600 €3 328 €4 790 €---
79 577 €4 476 €3 204 €5 102 €---
89 769 €4 348 €3 076 €5 421 €---
99 964 €4 216 €2 944 €5 748 €---
1010 164 €4 080 €2 808 €6 084 €---
1110 367 €3 939 €2 667 €6 428 €---
1210 574 €3 793 €2 521 €6 781 €---
1310 786 €3 642 €2 371 €7 143 €---
1411 001 €3 487 €2 215 €7 515 €---
1511 222 €3 326 €2 054 €7 895 €---
1611 446 €3 160 €1 888 €8 286 €---
1711 675 €2 989 €1 717 €8 686 €---
1811 908 €2 812 €1 540 €9 097 €---
1912 147 €2 629 €1 357 €9 518 €---
2012 389 €2 439 €1 168 €9 950 €---
2112 637 €2 244 €972 €10 393 €---
2212 890 €2 042 €770 €10 848 €---
2313 148 €1 833 €562 €11 314 €---
2413 411 €1 618 €346 €11 793 €---
2513 679 €1 395 €123 €12 284 €---
TOTAL272 402 €123 386 €55 991 €149 016 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 016 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 505 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 786 €-6 420 €+8 206 €
2+1 786 €0 €+1 786 €
3+1 786 €0 €+1 786 €
4+1 786 €+256 €+1 530 €
5+1 786 €+1 346 €+440 €
6+1 786 €+1 437 €+349 €
7+1 786 €+1 530 €+256 €
8+1 786 €+1 626 €+160 €
9+1 786 €+1 725 €+61 €
10+1 786 €+1 825 €-39 €
11+1 786 €+1 929 €-143 €
12+1 786 €+2 034 €-248 €
13+1 786 €+2 143 €-357 €
14+1 786 €+2 254 €-468 €
15+1 786 €+2 369 €-583 €
16+1 786 €+2 486 €-700 €
17+1 786 €+2 606 €-820 €
18+1 786 €+2 729 €-943 €
19+1 786 €+2 855 €-1 069 €
20+1 786 €+2 985 €-1 199 €
21+1 786 €+3 118 €-1 332 €
22+1 786 €+3 254 €-1 468 €
23+1 786 €+3 394 €-1 608 €
24+1 786 €+3 538 €-1 752 €
25+1 786 €+3 685 €-1 899 €
Total+44 650 €+44 705 €+-55 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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