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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface66
Coût Total161 160
Loyer Annuel9 773
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-101
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 787,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À vendre – Appartement T3 de 66 m² – Toulouse Soupetard

Situé au 4 € et dernier étage sans ascenseur d'une résidence des années 70, cet appartement T3 de 66 m² offre un cadre de vie lumineux et agréable dans un environnement calme et résidentiel.

Il se compose :

d'une entrée, d'une cuisine indépendante aménagée avec cellier, de deux chambres, d'une salle de bain, de WC séparés, et d'une belle pièce de vie bénéficiant d'un beau volume.

Le chauffage est individuel au gaz.

Des travaux de rafraichissement ont été réalisés il y a 4 ans (factures disponibles).

Très lumineux et bien exposé, l'appartement dispose également : d'un balcon, d'une cave/cellier, et d'une place de parking.

Situé dans le quartier recherché de Soupetard, à proximité des commerces, des écoles et des transports :

bus à quelques minutes à pied, métro Roseraie (ligne A) rapidement accessible, accès rapide au centre-ville, à la gare Matabiau et à la rocade.

Bien vendu loué, idéal pour un investissement locatif.

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31500
Total : 161 160
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 33 720
Valeur du bien : 151 720
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 814€/mois
Loyer annuel estimé : 9773€/an
Fourchette totale : 638€ - 1040€/mois
Fourchette annuelle : 7651€ - 12484€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 930,77 €/m²
Basé sur :435 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 431
Prix d'achat :118 000
Décote à l'achat :-75 431 (-39.0%)
Marge achat-revente :32 271€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 160
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :787,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,00€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 834,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 958,77
Coût de l'assurance :14 101,50
Taxe foncière : 977,32€/an
Soit par mois : 81,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 915,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-101,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 378 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitent un léger rafraîchissement
EntréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: entrée (environ 4 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 720(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€ = 600€, Électricité mise aux normes: 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:2 320
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 30€ = 720€, Électricité mise aux normes: 1600€, Main d'œuvre: 80€
  • Entrée:400
    Peinture murs et plafonds: 4 m² × 30€ = 120€, Main d'œuvre: 280€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FE(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 814 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Calcul : 814 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 160 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 463
Revenus locatifs : +9 773
Charges déductibles : -40 463
Résultat foncier Année 1 : -30 690(Déficit de 30 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 290
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 743 €/an
Revenus locatifs : +9 773
Charges déductibles : -6 743
Résultat foncier Années 2+ : 3 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9289.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 77340 4685 207-30 69521 400 €9 295 €9 295 €
29 9696 6075 0663 361--5 934 €
310 1686 4624 9213 706--2 228 €
410 3716 3124 7714 059---
510 5796 1574 6154 422---
610 7905 9974 4554 794---
711 0065 8314 2905 175---
811 2265 6604 1185 567---
911 4515 4833 9425 968---
1011 6805 3003 7596 380---
1111 9135 1123 5706 802---
1212 1524 9173 3757 235---
1312 3954 7153 1747 680---
1412 6434 5072 9668 136---
1512 8964 2922 7508 604---
1613 1534 0702 5289 084---
1713 4163 8402 2999 576---
1813 6853 6032 06110 082---
1913 9593 3581 81610 601---
2014 2383 1041 56311 133---
2114 5222 8431 30111 680---
2214 8132 5731 03112 240---
2315 1092 29375212 816---
2415 4112 00546313 407---
2515 7201 70716514 013---
TOTAL313 038147 21374 959165 82521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 825
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 052 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 052-6 420+8 472
2+2 0520+2 052
3+2 0520+2 052
4+2 052+549+1 503
5+2 052+1 327+725
6+2 052+1 438+614
7+2 052+1 553+499
8+2 052+1 670+382
9+2 052+1 790+262
10+2 052+1 914+138
11+2 052+2 041+11
12+2 052+2 171-119
13+2 052+2 304-252
14+2 052+2 441-389
15+2 052+2 581-529
16+2 052+2 725-673
17+2 052+2 873-821
18+2 052+3 025-973
19+2 052+3 180-1 128
20+2 052+3 340-1 288
21+2 052+3 504-1 452
22+2 052+3 672-1 620
23+2 052+3 845-1 793
24+2 052+4 022-1 970
25+2 052+4 204-2 152
Total+51 300+49 747+1 553
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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