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Achat : Appartement Montereau-Fault-Yonne (77130)

VilleMontereau-Fault-Yonne (77)
Surface83m²
Coût Total108 500€
Loyer Annuel12 445€
Rentabilité11.47%
Cashflow/mois+199€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 144,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Placards, Cave, Rez-de-chaussée

Appartement À Vendre. Bel appartement T4 de 84 m² Carrez idéal pour résidence principale ou investissement locatif.

Ce bien comprend un séjour lumineux, une cuisine indépendante avec son balcon, une salle de bain et 3 chambres avec placards intégrés ayant chacune leur accès balcon. Une cave au rez-de-chaussée est vendue avec le bien pour du stockage supplémentaire. Emplacement idéal à moins de 5 minutes à pied des transports, commerces et écoles. Chauffage collectif et charges de 176 € par mois comprenant le chauffage et l'entretien des communs.

Contactez dès maintenant, votre Agence Orpi Montereau pour une visite !

Ville : Montereau-Fault-Yonne
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77130
Coordonnées : 48.395503, 2.956592
Total : 108 500€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 5 900€
Valeur du bien : 100 900€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.49€/m²/mois
Fourchette : 10.39€ - 15.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1037€/mois
Loyer annuel estimé : 12445€/an
Fourchette totale : 862€ - 1247€/mois
Fourchette annuelle : 10346€ - 14969€/an
Rentabilité brute :11.47%
Fourchette de rentabilité :9.54% - 13.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 750 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-8 750€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-4 750€ (-4.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :531,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :27,13€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 558,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 982,49€
Coût de l'assurance :8 137,50€
Taxe foncière : 1 244,45€/an
Soit par mois : 103,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 176,00€/mois
Soit par an : 2 112,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 037,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 838,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :198,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement du chauffage collectif
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 900 €(71 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Rafraîchissement de la peinture de la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montereau-Fault-Yonne (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 037 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 445 €/an
Calcul : 1 037 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 500 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 326 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 244 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 112 €/an
Calcul : 176 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 116 €
Revenus locatifs : +12 445 €
Charges déductibles : -13 116 €
Résultat foncier Année 1 : -672 €(Déficit de 672 €)
Imputable sur revenu global : 672 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 216 €/an
Revenus locatifs : +12 445 €
Charges déductibles : -7 216 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 228 €/an
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 445 €13 120 €3 538 €-675 €675 €--
212 693 €7 125 €3 443 €5 569 €---
312 947 €7 026 €3 344 €5 921 €---
413 206 €6 924 €3 242 €6 282 €---
513 470 €6 819 €3 137 €6 651 €---
613 740 €6 711 €3 029 €7 029 €---
714 015 €6 598 €2 917 €7 416 €---
814 295 €6 482 €2 801 €7 812 €---
914 581 €6 363 €2 681 €8 218 €---
1014 872 €6 239 €2 557 €8 634 €---
1115 170 €6 111 €2 429 €9 059 €---
1215 473 €5 978 €2 296 €9 495 €---
1315 783 €5 841 €2 159 €9 941 €---
1416 098 €5 700 €2 018 €10 398 €---
1516 420 €5 554 €1 872 €10 866 €---
1616 749 €5 403 €1 721 €11 346 €---
1717 084 €5 247 €1 565 €11 837 €---
1817 425 €5 086 €1 404 €12 340 €---
1917 774 €4 919 €1 237 €12 855 €---
2018 129 €4 747 €1 065 €13 383 €---
2118 492 €4 568 €887 €13 923 €---
2218 862 €4 384 €702 €14 477 €---
2319 239 €4 194 €512 €15 045 €---
2419 624 €3 998 €316 €15 626 €---
2520 016 €3 795 €113 €16 222 €---
TOTAL398 602 €148 931 €50 982 €249 671 €675 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 203 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 249 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 445 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 613 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 613 €-203 €+2 816 €
2+2 613 €+1 671 €+942 €
3+2 613 €+1 776 €+837 €
4+2 613 €+1 885 €+728 €
5+2 613 €+1 995 €+618 €
6+2 613 €+2 109 €+504 €
7+2 613 €+2 225 €+388 €
8+2 613 €+2 344 €+269 €
9+2 613 €+2 465 €+148 €
10+2 613 €+2 590 €+23 €
11+2 613 €+2 718 €-105 €
12+2 613 €+2 849 €-236 €
13+2 613 €+2 982 €-369 €
14+2 613 €+3 119 €-506 €
15+2 613 €+3 260 €-647 €
16+2 613 €+3 404 €-791 €
17+2 613 €+3 551 €-938 €
18+2 613 €+3 702 €-1 089 €
19+2 613 €+3 857 €-1 244 €
20+2 613 €+4 015 €-1 402 €
21+2 613 €+4 177 €-1 564 €
22+2 613 €+4 343 €-1 730 €
23+2 613 €+4 513 €-1 900 €
24+2 613 €+4 688 €-2 075 €
25+2 613 €+4 867 €-2 254 €
Total+65 325 €+74 901 €+-9 576 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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