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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface291m²
Coût Total291 052€
Loyer Annuel24 682€
Rentabilité8.48%
Cashflow/mois+332€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 900 €
Surface : 291 m²
Prix au m² : 686,94 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 291 m², Bâtiment de 1 étage, 12 Pièces, 9 Chambres, 3 Salles d'eau, 4 Toilettes, Chauffage individuel électrique, 5 Parkings, Terrain de 2960 m²

Au cœur de Paudy, ensemble immobilier de caractère composé d'une maison principale d'environ 158 m², d'un appartement T2 attenant et d'une seconde maison indépendante. Grange/garage, terrain de 2 960 m². Configuration idéale pour patrimoine familial ou résidence multi-générationnelle. Volumes généreux et organisation modulable rare

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.914840, 1.998500
Total : 291 052€
Prix d'acquisition : 199 900€
Travaux : 75 160€
Valeur du bien : 275 060€
Frais de notaire : 15 992€
Coût estimé : 15 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 291m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2057€/mois
Loyer annuel estimé : 24682€/an
Fourchette totale : 1659€ - 2550€/mois
Fourchette annuelle : 19909€ - 30599€/an
Rentabilité brute :8.48%
Fourchette de rentabilité :6.84% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 052€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 433,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :84,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 518,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 077,73€
Coût de l'assurance :25 467,05€
Taxe foncière : 2 468,19€/an
Soit par mois : 205,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 056,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 724,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :332,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 158 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage)
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et du revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 160 €(258 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 060€
    Isolation toiture: 158 m² × 70€/m² = 11060€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€/fenêtre = 22000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:8 100€
    Parquet flottant: 108 m² × 75€/m² = 8100€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Rénovation légère:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (prix moyen), Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issoudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 682 €/an
Calcul : 2 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 625 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 052 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 019 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 468 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 272 €
Revenus locatifs : +24 682 €
Charges déductibles : -88 272 €
Résultat foncier Année 1 : -63 590 €(Déficit de 63 590 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 190 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 112 €/an
Revenus locatifs : +24 682 €
Charges déductibles : -13 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 570 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42190.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 935 €(65% de 199 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 725 €/an
Calcul : 129 935 € × 3,636% = 4 725 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 682 €88 282 €9 635 €-63 600 €21 400 €42 200 €42 200 €
225 176 €12 864 €9 377 €12 311 €--29 888 €
325 679 €12 598 €9 111 €13 081 €--16 807 €
426 193 €12 322 €8 835 €13 870 €--2 937 €
526 716 €12 038 €8 551 €14 679 €---
627 251 €11 743 €8 256 €15 508 €---
727 796 €11 439 €7 952 €16 357 €---
828 352 €11 124 €7 637 €17 228 €---
928 919 €10 799 €7 312 €18 120 €---
1029 497 €10 462 €6 975 €19 035 €---
1130 087 €10 114 €6 627 €19 973 €---
1230 689 €9 754 €6 267 €20 935 €---
1331 303 €9 382 €5 895 €21 921 €---
1431 929 €8 997 €5 510 €22 931 €---
1532 567 €8 599 €5 112 €23 968 €---
1633 219 €8 188 €4 701 €25 031 €---
1733 883 €7 763 €4 276 €26 120 €---
1834 561 €7 323 €3 836 €27 238 €---
1935 252 €6 868 €3 381 €28 384 €---
2035 957 €6 398 €2 911 €29 559 €---
2136 676 €5 911 €2 424 €30 765 €---
2237 409 €5 409 €1 922 €32 001 €---
2338 158 €4 889 €1 402 €33 269 €---
2438 921 €4 351 €864 €34 570 €---
2539 699 €3 795 €308 €35 904 €---
TOTAL790 568 €301 409 €139 078 €489 158 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 158 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 183 €-6 420 €+11 603 €
2+5 183 €0 €+5 183 €
3+5 183 €0 €+5 183 €
4+5 183 €0 €+5 183 €
5+5 183 €+3 523 €+1 660 €
6+5 183 €+4 652 €+531 €
7+5 183 €+4 907 €+276 €
8+5 183 €+5 168 €+15 €
9+5 183 €+5 436 €-253 €
10+5 183 €+5 711 €-528 €
11+5 183 €+5 992 €-809 €
12+5 183 €+6 280 €-1 097 €
13+5 183 €+6 576 €-1 393 €
14+5 183 €+6 879 €-1 696 €
15+5 183 €+7 190 €-2 007 €
16+5 183 €+7 509 €-2 326 €
17+5 183 €+7 836 €-2 653 €
18+5 183 €+8 171 €-2 988 €
19+5 183 €+8 515 €-3 332 €
20+5 183 €+8 868 €-3 685 €
21+5 183 €+9 229 €-4 046 €
22+5 183 €+9 600 €-4 417 €
23+5 183 €+9 981 €-4 798 €
24+5 183 €+10 371 €-5 188 €
25+5 183 €+10 771 €-5 588 €
Total+129 575 €+146 747 €+-17 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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