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Maison à vendre

VilleVillefrancoeur (41)
Surface92m²
Coût Total123 240€
Loyer Annuel10 062€
Rentabilité8.16%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 103 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 119,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme

LADRESSE IMMOBILIER BLOIS vous propose sur la commune de Villefrancoeur : Maison ancienne d'habitation de 92 m², à rénover, située en centre bourg et proche d'une école. La maison se compose : Au rez de chaussée, une entrée avec poêle à bois, une cuisine, un salon séjour, une chambre et wc. A l'étage, un palier, 2 chambres, une salle de bains et un grenier. Une dépendance de 30 m² complète le bien. Le tout, sur un terrain clos et arboré de 755 m². Kamel DRIDJ (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 892 643 453 - Blois.

Ville : Villefrancoeur
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41330
Coordonnées : 47.697209, 1.204208
Total : 123 240€
Prix d'acquisition : 103 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 115 000€
Frais de notaire : 8 240€
Coût estimé : 8 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 9.11€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 839€/mois
Loyer annuel estimé : 10062€/an
Fourchette totale : 678€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 8134€ - 12448€/an
Rentabilité brute :8.16%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 299,28 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :119 534 €
Prix d'achat :103 000 €
Décote à l'achat :-16 534€ (-13.8%)
Marge achat-revente :-3 706€ (-3.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :601,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 637,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 321,41€
Coût de l'assurance :10 783,50€
Taxe foncière : 1 006,22€/an
Soit par mois : 83,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 838,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 721,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 531 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 839 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 062 €/an
Calcul : 839 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 240 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 006 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 415 €
Revenus locatifs : +10 062 €
Charges déductibles : -17 415 €
Résultat foncier Année 1 : -7 353 €(Déficit de 7 353 €)
Imputable sur revenu global : 7 353 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 415 €/an
Revenus locatifs : +10 062 €
Charges déductibles : -5 415 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 647 €/an
Prix d'achat du bien : 103 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 950 €(65% de 103 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 435 €/an
Calcul : 66 950 € × 3,636% = 2 435 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 062 €17 419 €3 982 €-7 357 €7 357 €--
210 263 €5 312 €3 874 €4 952 €---
310 469 €5 200 €3 763 €5 268 €---
410 678 €5 086 €3 648 €5 592 €---
510 892 €4 967 €3 529 €5 925 €---
611 109 €4 844 €3 407 €6 265 €---
711 332 €4 718 €3 280 €6 614 €---
811 558 €4 587 €3 149 €6 971 €---
911 789 €4 452 €3 014 €7 338 €---
1012 025 €4 312 €2 874 €7 713 €---
1112 266 €4 168 €2 730 €8 098 €---
1212 511 €4 019 €2 581 €8 492 €---
1312 761 €3 864 €2 427 €8 897 €---
1413 016 €3 705 €2 268 €9 311 €---
1513 277 €3 541 €2 103 €9 736 €---
1613 542 €3 371 €1 933 €10 171 €---
1713 813 €3 195 €1 758 €10 618 €---
1814 089 €3 014 €1 576 €11 076 €---
1914 371 €2 827 €1 389 €11 545 €---
2014 659 €2 633 €1 195 €12 026 €---
2114 952 €2 433 €995 €12 519 €---
2215 251 €2 226 €789 €13 025 €---
2315 556 €2 013 €575 €13 543 €---
2415 867 €1 792 €354 €14 075 €---
2516 184 €1 564 €126 €14 620 €---
TOTAL322 294 €105 260 €57 321 €217 034 €7 357 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 207 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 217 034 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 113 €-2 207 €+4 320 €
2+2 113 €+1 486 €+627 €
3+2 113 €+1 580 €+533 €
4+2 113 €+1 678 €+435 €
5+2 113 €+1 777 €+336 €
6+2 113 €+1 880 €+233 €
7+2 113 €+1 984 €+129 €
8+2 113 €+2 091 €+22 €
9+2 113 €+2 201 €-88 €
10+2 113 €+2 314 €-201 €
11+2 113 €+2 429 €-316 €
12+2 113 €+2 548 €-435 €
13+2 113 €+2 669 €-556 €
14+2 113 €+2 793 €-680 €
15+2 113 €+2 921 €-808 €
16+2 113 €+3 051 €-938 €
17+2 113 €+3 185 €-1 072 €
18+2 113 €+3 323 €-1 210 €
19+2 113 €+3 463 €-1 350 €
20+2 113 €+3 608 €-1 495 €
21+2 113 €+3 756 €-1 643 €
22+2 113 €+3 907 €-1 794 €
23+2 113 €+4 063 €-1 950 €
24+2 113 €+4 223 €-2 110 €
25+2 113 €+4 386 €-2 273 €
Total+52 825 €+65 110 €+-12 285 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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