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Maison 4 pièces 84 m²

VilleMonéteau (89)
Surface84m²
Coût Total134 432€
Loyer Annuel10 183€
Rentabilité7.58%
Cashflow/mois+68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 900 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 046,43 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 84 m²

Située sur la commune de Monéteau, à proximité immédiate des commerces et à quelques minutes d'Auxerre. Venez découvrir cette maison d'environ 84 m2 (52,9m2 Loi Carez), comprenant de plain-pied salon - salle à manger - cuisine, salle d'eau avec WC ainsi qu'une chambre. À l'étage, un grand palier dessert une seconde chambre. Cet espace offre également la possibilité d'aménager une chambre supplémentaire. (hauteur sous plafond 1,70 m). À l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 530 m2, agrémenté d'un garage, cabanons et d'un puits. Côté technique : chauffage électrique complété par un poêle à granulés, double vitrage et raccordement au tout-à-l'égout. Une belle opportunité pour un premier achat ou un investissement, dans une commune dynamique aux portes d'Auxerre.

Surface : 84 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/11/2024

Consommation énergie primaire : 369 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 291 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 670 € et 2 310 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Monéteau
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89470
Coordonnées : 47.849167, 3.580275
Total : 134 432€
Prix d'acquisition : 87 900€
Travaux : 39 500€
Valeur du bien : 127 400€
Frais de notaire : 7 032€
Coût estimé : 7 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 10.10€/m²/mois
Fourchette : 8.11€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10183€/an
Fourchette totale : 681€ - 1058€/mois
Fourchette annuelle : 8171€ - 12691€/an
Rentabilité brute :7.58%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 9.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 617,65 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 883 €
Prix d'achat :87 900 €
Décote à l'achat :-47 983€ (-35.3%)
Marge achat-revente :1 451€ (1.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 432€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 695,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 237,65€
Coût de l'assurance :10 082,40€
Taxe foncière : 1 018,34€/an
Soit par mois : 84,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 780,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 369 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 84 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 500 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:8 400€
    Isolation combles: 84 m² × 100€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Remplacement robinetterie: 1 cuisine × 800€ = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Monéteau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 183 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 432 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 367 €
Revenus locatifs : +10 183 €
Charges déductibles : -45 367 €
Résultat foncier Année 1 : -35 184 €(Déficit de 35 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 867 €/an
Revenus locatifs : +10 183 €
Charges déductibles : -5 867 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 316 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13784.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 135 €(65% de 87 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 135 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 183 €45 372 €4 450 €-35 188 €21 400 €13 788 €13 788 €
210 387 €5 753 €4 331 €4 634 €--9 154 €
310 595 €5 630 €4 208 €4 965 €--4 189 €
410 807 €5 503 €4 081 €5 304 €---
511 023 €5 371 €3 949 €5 652 €---
611 243 €5 235 €3 813 €6 008 €---
711 468 €5 094 €3 673 €6 374 €---
811 698 €4 949 €3 527 €6 748 €---
911 931 €4 799 €3 377 €7 133 €---
1012 170 €4 643 €3 222 €7 527 €---
1112 414 €4 483 €3 061 €7 931 €---
1212 662 €4 316 €2 895 €8 345 €---
1312 915 €4 144 €2 723 €8 771 €---
1413 173 €3 967 €2 545 €9 207 €---
1513 437 €3 783 €2 361 €9 654 €---
1613 706 €3 593 €2 171 €10 113 €---
1713 980 €3 397 €1 975 €10 583 €---
1814 259 €3 193 €1 772 €11 066 €---
1914 544 €2 983 €1 562 €11 561 €---
2014 835 €2 766 €1 344 €12 069 €---
2115 132 €2 541 €1 120 €12 591 €---
2215 435 €2 309 €888 €13 125 €---
2315 743 €2 069 €647 €13 674 €---
2416 058 €1 821 €399 €14 237 €---
2516 379 €1 564 €142 €14 815 €---
TOTAL326 178 €139 279 €64 238 €186 899 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 899 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 139 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 139 €-6 420 €+8 559 €
2+2 139 €0 €+2 139 €
3+2 139 €0 €+2 139 €
4+2 139 €+335 €+1 804 €
5+2 139 €+1 696 €+443 €
6+2 139 €+1 802 €+337 €
7+2 139 €+1 912 €+227 €
8+2 139 €+2 025 €+114 €
9+2 139 €+2 140 €-1 €
10+2 139 €+2 258 €-119 €
11+2 139 €+2 379 €-240 €
12+2 139 €+2 504 €-365 €
13+2 139 €+2 631 €-492 €
14+2 139 €+2 762 €-623 €
15+2 139 €+2 896 €-757 €
16+2 139 €+3 034 €-895 €
17+2 139 €+3 175 €-1 036 €
18+2 139 €+3 320 €-1 181 €
19+2 139 €+3 468 €-1 329 €
20+2 139 €+3 621 €-1 482 €
21+2 139 €+3 777 €-1 638 €
22+2 139 €+3 938 €-1 799 €
23+2 139 €+4 102 €-1 963 €
24+2 139 €+4 271 €-2 132 €
25+2 139 €+4 445 €-2 306 €
Total+53 475 €+56 070 €+-2 595 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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