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Immeuble de rapport

Bien expiré
VillePierre-Buffière (87)
Surface270m²
Coût Total231 640€
Loyer Annuel30 393€
Rentabilité13.12%
Cashflow/mois+1 260€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 188 000 €
Surface : 270 m²
Prix au m² : 696,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends immeuble de rapport dans le centre de Pierre Buffière: 15 mn de limoges

Immeuble en pierre en très bon état: gros œuvre, charpente et couverture

Comprenant:

  • 2 appartements entièrement de 85m2 refaits en 2022 par artisans: électricité, plomberie, évacuations, double vitrage, chauffage, placo, peinture, cuisine équipée, sale de bain......

  • 1 grand garage de 90m2 non loué car je l'utilise moi même

  • 1 grande cave de 60m2

  • les 2 appartements sont loués 600€ et 610€ HC

  • possibilité de louer le garage 150-200e / mois

  • impôts foncier 2025: 730€

  • emplacement très facile pour la location

  • très bon DPE

  • travaux de rénovation sur la cage d'escalier possible pour de la défiscalisation

plus d'infos et rendez vous sur simple demande

je ne répondrai à AUCUNE sollicitation des professionnels.

Ville : Pierre-Buffière
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87260
Coordonnées : 45.695280, 1.358310
Total : 231 640€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 28 600€
Valeur du bien : 216 600€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 270m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2533€/mois
Loyer annuel estimé : 30393€/an
Fourchette totale : 2053€ - 3125€/mois
Fourchette annuelle : 24634€ - 37498€/an
Rentabilité brute :13.12%
Fourchette de rentabilité :10.63% - 16.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :231 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 144,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :67,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 212,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 797,05€
Coût de l'assurance :20 268,50€
Taxe foncière : 730,00€/an
Soit par mois : 60,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 532,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 259,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 600 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète: 1 × 9500€ = 9500€, Électroménager: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète: 1 × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 25€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 533 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 393 €/an
Calcul : 2 533 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 730 €/an
Base de calcul : Emprunt de 231 640 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 811 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 870 €
Revenus locatifs : +30 393 €
Charges déductibles : -37 870 €
Résultat foncier Année 1 : -7 477 €(Déficit de 7 477 €)
Imputable sur revenu global : 7 477 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 270 €/an
Revenus locatifs : +30 393 €
Charges déductibles : -9 270 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 123 €/an
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 393 €37 878 €7 737 €-7 485 €7 485 €--
231 001 €9 072 €7 531 €21 929 €---
331 621 €8 859 €7 318 €22 762 €---
432 254 €8 638 €7 098 €23 615 €---
532 899 €8 410 €6 870 €24 488 €---
633 557 €8 175 €6 634 €25 382 €---
734 228 €7 931 €6 390 €26 297 €---
834 912 €7 679 €6 138 €27 234 €---
935 610 €7 418 €5 877 €28 193 €---
1036 323 €7 148 €5 607 €29 175 €---
1137 049 €6 869 €5 328 €30 180 €---
1237 790 €6 580 €5 039 €31 210 €---
1338 546 €6 281 €4 741 €32 264 €---
1439 317 €5 973 €4 432 €33 344 €---
1540 103 €5 653 €4 112 €34 450 €---
1640 905 €5 323 €3 782 €35 582 €---
1741 723 €4 981 €3 440 €36 742 €---
1842 558 €4 628 €3 087 €37 930 €---
1943 409 €4 262 €2 721 €39 147 €---
2044 277 €3 884 €2 343 €40 393 €---
2145 163 €3 493 €1 952 €41 670 €---
2246 066 €3 088 €1 547 €42 978 €---
2346 987 €2 670 €1 129 €44 318 €---
2447 927 €2 237 €696 €45 690 €---
2548 886 €1 789 €248 €47 097 €---
TOTAL973 503 €178 916 €111 797 €794 588 €7 485 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 245 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 794 588 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 383 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 383 €-2 245 €+8 628 €
2+6 383 €+6 579 €-196 €
3+6 383 €+6 829 €-446 €
4+6 383 €+7 085 €-702 €
5+6 383 €+7 346 €-963 €
6+6 383 €+7 615 €-1 232 €
7+6 383 €+7 889 €-1 506 €
8+6 383 €+8 170 €-1 787 €
9+6 383 €+8 458 €-2 075 €
10+6 383 €+8 752 €-2 369 €
11+6 383 €+9 054 €-2 671 €
12+6 383 €+9 363 €-2 980 €
13+6 383 €+9 679 €-3 296 €
14+6 383 €+10 003 €-3 620 €
15+6 383 €+10 335 €-3 952 €
16+6 383 €+10 675 €-4 292 €
17+6 383 €+11 023 €-4 640 €
18+6 383 €+11 379 €-4 996 €
19+6 383 €+11 744 €-5 361 €
20+6 383 €+12 118 €-5 735 €
21+6 383 €+12 501 €-6 118 €
22+6 383 €+12 893 €-6 510 €
23+6 383 €+13 295 €-6 912 €
24+6 383 €+13 707 €-7 324 €
25+6 383 €+14 129 €-7 746 €
Total+159 575 €+238 376 €+-78 801 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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