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Appartement 4 pièces 74 m²

VilleAureilhan (65)
Surface74m²
Coût Total98 292€
Loyer Annuel7 164€
Rentabilité7.29%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 079,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 74 m²

Contact : Laurent Bielsa : [Coordonnées masquées] mandataire SAFTI

Opportunité : Appartement de 71, 24 m2 loi Carrez avec actuellement 2 chambres + cuisine séparée + salon - séjour.

Avec travaux de rénovation

  • 1er achat : Permet de penser un projet à votre goût ( Cuisine - SDB - sols - doublage mûrs ext et l'ensemble de la décoration ) le double salon peut faire une 3ème chambre ou un confortable dressing et installation d'un chauffage électrique) ou
  • Investissement locatif amortissable.

Des travaux ont a peine débuté ce sera donc au nouveau propriétaire de réaliser le projet Auparavant loué : 650 euros hors charges soit 7800 euros/AN

Copropriété de 10 appartements - chauffage et eau individuel - pas d'ascenseur - pas d'entretien ext ..... charges maitrisées

  • Une cave de 6 m2
  • Un garage fermé très facile d'accès Portail automatique pour rentrer dans la résidence

Un DPE à été fait en 2023 mais compte tenue du démarrage des travaux et l'absence de mode de chauffage l'appartement n'est plus éligible. L'ancien DPE est disponible sur demande . Une note D est facilement réalisable

Le bien comprend 3 lots, et il est situé dans une copropriété de 30 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 1320 € et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 79 900 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Laurent BIELSA, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Tarbes sous le numéro 429231376

Surface : 74 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 30

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Aureilhan
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65800
Coordonnées : 43.242416, 0.096321
Total : 98 292€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 91 900€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 8.07€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7164€/an
Fourchette totale : 479€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5746€ - 8931€/an
Rentabilité brute :7.29%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 298,59 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 096 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :-16 196€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-2 196€ (-2.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :28,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 329,88€
Coût de l'assurance :8 600,55€
Taxe foncière : 716,37€/an
Soit par mois : 59,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 596,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 690,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique performant pour remplacer l'ancien chauffage non fonctionnel
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des traces d'humidité et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation en raison de l'humidité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant peu de travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(162 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 164 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 292 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 344 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 777 €
Revenus locatifs : +7 164 €
Charges déductibles : -17 777 €
Résultat foncier Année 1 : -10 614 €(Déficit de 10 614 €)
Imputable sur revenu global : 10 614 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 777 €/an
Revenus locatifs : +7 164 €
Charges déductibles : -5 777 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 386 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 164 €17 781 €3 400 €-10 617 €10 617 €--
27 307 €5 692 €3 311 €1 615 €---
37 453 €5 599 €3 219 €1 854 €---
47 602 €5 504 €3 123 €2 098 €---
57 754 €5 405 €3 025 €2 349 €---
67 909 €5 302 €2 922 €2 607 €---
78 068 €5 196 €2 816 €2 871 €---
88 229 €5 087 €2 706 €3 142 €---
98 393 €4 973 €2 592 €3 421 €---
108 561 €4 855 €2 475 €3 706 €---
118 733 €4 733 €2 353 €4 000 €---
128 907 €4 607 €2 226 €4 301 €---
139 085 €4 476 €2 095 €4 610 €---
149 267 €4 340 €1 960 €4 927 €---
159 452 €4 200 €1 820 €5 252 €---
169 641 €4 055 €1 674 €5 587 €---
179 834 €3 904 €1 524 €5 930 €---
1810 031 €3 748 €1 368 €6 283 €---
1910 232 €3 587 €1 207 €6 645 €---
2010 436 €3 420 €1 039 €7 016 €---
2110 645 €3 247 €866 €7 398 €---
2210 858 €3 068 €687 €7 790 €---
2311 075 €2 882 €502 €8 193 €---
2411 296 €2 690 €309 €8 607 €---
2511 522 €2 491 €110 €9 032 €---
TOTAL229 457 €120 840 €49 330 €108 617 €10 617 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 185 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 617 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-3 185 €+4 689 €
2+1 504 €+485 €+1 019 €
3+1 504 €+556 €+948 €
4+1 504 €+630 €+874 €
5+1 504 €+705 €+799 €
6+1 504 €+782 €+722 €
7+1 504 €+861 €+643 €
8+1 504 €+943 €+561 €
9+1 504 €+1 026 €+478 €
10+1 504 €+1 112 €+392 €
11+1 504 €+1 200 €+304 €
12+1 504 €+1 290 €+214 €
13+1 504 €+1 383 €+121 €
14+1 504 €+1 478 €+26 €
15+1 504 €+1 576 €-72 €
16+1 504 €+1 676 €-172 €
17+1 504 €+1 779 €-275 €
18+1 504 €+1 885 €-381 €
19+1 504 €+1 993 €-489 €
20+1 504 €+2 105 €-601 €
21+1 504 €+2 219 €-715 €
22+1 504 €+2 337 €-833 €
23+1 504 €+2 458 €-954 €
24+1 504 €+2 582 €-1 078 €
25+1 504 €+2 709 €-1 205 €
Total+37 600 €+32 585 €+5 015 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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