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Achat : Appartement Marseille 14ème (13014)

Bien expiré
VilleMarseille 14e (13)
Surface72m²
Coût Total129 200€
Loyer Annuel10 730€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 513,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 72 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Ascenseur, Structure/extérieur à restaurer

Dans une résidence fermée et arboré. Au 6eme étage avec ascenseur bel appartement de type 3 composé d'une entrée, une cuisine indépendante, un séjour confortable donnant sur un balcon de plus de 6m2, deux chambres de 10 et 12m2 un dressing,wc et salle de bains. La copropriété est un havre de paix et la vue est à couper le souffle. Venez le voir...

Ville : Marseille 14e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13014
Coordonnées : 43.327540, 5.387710
Total : 129 200€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 11 480€
Valeur du bien : 120 480€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 12.42€/m²/mois
Fourchette : 10.16€ - 15.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 894€/mois
Loyer annuel estimé : 10730€/an
Fourchette totale : 731€ - 1093€/mois
Fourchette annuelle : 8776€ - 13118€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 10.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :38,76€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 676,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 149,83€
Coût de l'assurance :11 628,00€
Taxe foncière : 1 072,97€/an
Soit par mois : 89,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :128,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture propre mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 480 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour la peinture). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 894 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 730 €/an
Calcul : 894 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 200 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 073 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 317 €
Revenus locatifs : +10 730 €
Charges déductibles : -17 317 €
Résultat foncier Année 1 : -6 587 €(Déficit de 6 587 €)
Imputable sur revenu global : 6 587 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 837 €/an
Revenus locatifs : +10 730 €
Charges déductibles : -5 837 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 893 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 730 €17 321 €4 303 €-6 591 €6 591 €--
210 944 €5 726 €4 188 €5 218 €---
311 163 €5 607 €4 069 €5 556 €---
411 386 €5 485 €3 947 €5 902 €---
511 614 €5 358 €3 820 €6 256 €---
611 846 €5 227 €3 688 €6 620 €---
712 083 €5 091 €3 553 €6 993 €---
812 325 €4 950 €3 412 €7 375 €---
912 571 €4 805 €3 267 €7 766 €---
1012 823 €4 655 €3 117 €8 168 €---
1113 079 €4 500 €2 962 €8 580 €---
1213 341 €4 339 €2 801 €9 002 €---
1313 608 €4 173 €2 635 €9 435 €---
1413 880 €4 001 €2 463 €9 879 €---
1514 158 €3 824 €2 286 €10 334 €---
1614 441 €3 640 €2 102 €10 801 €---
1714 730 €3 450 €1 912 €11 280 €---
1815 024 €3 253 €1 715 €11 771 €---
1915 325 €3 050 €1 512 €12 274 €---
2015 631 €2 840 €1 302 €12 791 €---
2115 944 €2 623 €1 085 €13 321 €---
2216 263 €2 398 €860 €13 865 €---
2316 588 €2 165 €627 €14 423 €---
2416 920 €1 925 €387 €14 995 €---
2517 258 €1 676 €138 €15 582 €---
TOTAL343 674 €112 082 €62 150 €231 592 €6 591 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 977 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 592 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 730 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 253 €-1 977 €+4 230 €
2+2 253 €+1 565 €+688 €
3+2 253 €+1 667 €+586 €
4+2 253 €+1 771 €+482 €
5+2 253 €+1 877 €+376 €
6+2 253 €+1 986 €+267 €
7+2 253 €+2 098 €+155 €
8+2 253 €+2 212 €+41 €
9+2 253 €+2 330 €-77 €
10+2 253 €+2 450 €-197 €
11+2 253 €+2 574 €-321 €
12+2 253 €+2 701 €-448 €
13+2 253 €+2 830 €-577 €
14+2 253 €+2 964 €-711 €
15+2 253 €+3 100 €-847 €
16+2 253 €+3 240 €-987 €
17+2 253 €+3 384 €-1 131 €
18+2 253 €+3 531 €-1 278 €
19+2 253 €+3 682 €-1 429 €
20+2 253 €+3 837 €-1 584 €
21+2 253 €+3 996 €-1 743 €
22+2 253 €+4 159 €-1 906 €
23+2 253 €+4 327 €-2 074 €
24+2 253 €+4 498 €-2 245 €
25+2 253 €+4 675 €-2 422 €
Total+56 325 €+69 478 €+-13 153 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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