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Appartement 2 pièces 45 m²

VilleVesoul (70)
Surface45m²
Coût Total73 460€
Loyer Annuel6 370€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois-12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 377,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre : Charmant T2 idéal pour jeunes actifs !

Neolia vous propose ce superbe appartement de 45 m² situé au 3ème et dernier étage du 6 bis Rue de Verdun à Vesoul. Parfait pour un primo-accédant, cet appartement se trouve à deux pas du centre-ville et bénéficie de stationnements à proximité.

L'appartement se compose d'un hall d'entrée, d'une lumineuse pièce à vivre avec accès à un balcon, d'une cuisine indépendante facilement ouvrable sur le salon, d'une chambre confortable, d'une salle de bain équipée d'une baignoire, et d'une cave pratique.

Le chauffage est individuel électrique avec des panneaux rayonnants, installés en 2019, garantissant un confort optimal.

Charges de copropriété : 80€/mois Taxe foncière : environ 880€/an Possibilité d'acquérir une place de stationnement pour 7500€ (hors frais de notaire) Résidence et logement fibré

Aucun frais d'agence à prévoir! Ne manquez pas cette opportunité !

REF;60572399 Référence annonce : 60572399-1127 Consommation énergétique : 322 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 18 CO2/m²/an Prix hors honoraires : 62 000 € Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.621640, 6.162620
Total : 73 460€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 6 500€
Valeur du bien : 68 500€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 531€/mois
Loyer annuel estimé : 6370€/an
Fourchette totale : 428€ - 659€/mois
Fourchette annuelle : 5134€ - 7902€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.99% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 161,58 €/m²
Basé sur :262 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :52 271 €
Prix d'achat :62 000 €
Décote à l'achat :+9 729€ (+18.6%)
Marge achat-revente :-21 189€ (-40.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 389,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 867,42€
Coût de l'assurance :6 427,75€
Taxe foncière : 880,00€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 530,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 542,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-11,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine, peinture des murs
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, du lavabo et du WC, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 500 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 531 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Calcul : 531 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 539 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 136 €
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -11 136 €
Résultat foncier Année 1 : -4 766 €(Déficit de 4 766 €)
Imputable sur revenu global : 4 766 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +6 370 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 734 €/an
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 370 €11 138 €2 541 €-4 769 €4 769 €--
26 497 €4 572 €2 475 €1 925 €---
36 627 €4 503 €2 406 €2 124 €---
46 759 €4 431 €2 334 €2 328 €---
56 895 €4 358 €2 260 €2 537 €---
67 033 €4 281 €2 184 €2 752 €---
77 173 €4 202 €2 105 €2 972 €---
87 317 €4 120 €2 022 €3 197 €---
97 463 €4 035 €1 937 €3 428 €---
107 612 €3 946 €1 849 €3 666 €---
117 764 €3 855 €1 758 €3 909 €---
127 920 €3 761 €1 664 €4 159 €---
138 078 €3 663 €1 566 €4 415 €---
148 240 €3 562 €1 465 €4 678 €---
158 405 €3 457 €1 360 €4 948 €---
168 573 €3 348 €1 251 €5 224 €---
178 744 €3 236 €1 139 €5 508 €---
188 919 €3 119 €1 022 €5 800 €---
199 097 €2 999 €902 €6 098 €---
209 279 €2 874 €777 €6 405 €---
219 465 €2 745 €648 €6 720 €---
229 654 €2 611 €514 €7 043 €---
239 847 €2 472 €375 €7 375 €---
2410 044 €2 328 €231 €7 716 €---
2510 245 €2 180 €83 €8 065 €---
TOTAL204 020 €95 795 €36 867 €108 225 €4 769 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 431 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 225 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 370 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 338 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 338 €-1 431 €+2 769 €
2+1 338 €+578 €+760 €
3+1 338 €+637 €+701 €
4+1 338 €+698 €+640 €
5+1 338 €+761 €+577 €
6+1 338 €+825 €+513 €
7+1 338 €+891 €+447 €
8+1 338 €+959 €+379 €
9+1 338 €+1 029 €+309 €
10+1 338 €+1 100 €+238 €
11+1 338 €+1 173 €+165 €
12+1 338 €+1 248 €+90 €
13+1 338 €+1 325 €+13 €
14+1 338 €+1 403 €-65 €
15+1 338 €+1 484 €-146 €
16+1 338 €+1 567 €-229 €
17+1 338 €+1 652 €-314 €
18+1 338 €+1 740 €-402 €
19+1 338 €+1 830 €-492 €
20+1 338 €+1 922 €-584 €
21+1 338 €+2 016 €-678 €
22+1 338 €+2 113 €-775 €
23+1 338 €+2 213 €-875 €
24+1 338 €+2 315 €-977 €
25+1 338 €+2 420 €-1 082 €
Total+33 450 €+32 467 €+983 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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