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Achat maison

Bien expiré
VilleAubin (12)
Surface94m²
Coût Total85 691€
Loyer Annuel7 856€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 695 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 730,8 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Sur les hauteurs d'Aubin, cette maison à rafraîchir avec jardin attenant de 8764 m2 pentu. Elle offre véranda, cuisine, séjour avec poêle, buanderie, sdb et WC. À l'étage, 4 chambres avec salle d'eau et WC. Double vitrage, chauffage fuel, fosse non conforme. Un cadre idéal pour vivre en autonomie. à rénover partiellement ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Aubin
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12110
Coordonnées : 44.531300, 2.205520
Total : 85 691€
Prix d'acquisition : 68 695€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 80 195€
Frais de notaire : 5 496€
Coût estimé : 5 496€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 655€/mois
Loyer annuel estimé : 7856€/an
Fourchette totale : 508€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6095€ - 10127€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 691€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,71€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 443,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 720,69€
Coût de l'assurance :7 712,19€
Taxe foncière : 785,63€/an
Soit par mois : 65,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 654,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 509,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :145,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul actuel
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la performance énergétique
FosseOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement de la fosse septique non conforme par un système conforme aux normes en vigueur
Quantité: 1 fosse
Raison: Fosse non conforme - Obligation légale de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, rafraîchissement des murs et du carrelage
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Cuisine en état moyen nécessitant des travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, rafraîchissement des joints et peinture
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - Revêtement à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photos - Nécessité de rafraîchir l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de l'électricité, rafraîchissement du parquet et des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salon en état moyen nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 655 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Calcul : 655 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 691 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 786 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 351 €
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -15 351 €
Résultat foncier Année 1 : -7 495 €(Déficit de 7 495 €)
Imputable sur revenu global : 7 495 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 851 €/an
Revenus locatifs : +7 856 €
Charges déductibles : -3 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 005 €/an
Prix d'achat du bien : 68 695 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 652 €(65% de 68 695 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 624 €/an
Calcul : 44 652 € × 3,636% = 1 624 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 856 €15 354 €2 760 €-7 498 €7 498 €--
28 013 €3 779 €2 685 €4 234 €---
38 174 €3 702 €2 608 €4 471 €---
48 337 €3 623 €2 529 €4 715 €---
58 504 €3 540 €2 446 €4 964 €---
68 674 €3 455 €2 361 €5 219 €---
78 847 €3 367 €2 273 €5 480 €---
89 024 €3 277 €2 182 €5 748 €---
99 205 €3 183 €2 089 €6 022 €---
109 389 €3 086 €1 992 €6 303 €---
119 577 €2 986 €1 892 €6 591 €---
129 768 €2 882 €1 788 €6 886 €---
139 964 €2 776 €1 681 €7 188 €---
1410 163 €2 665 €1 571 €7 498 €---
1510 366 €2 551 €1 457 €7 815 €---
1610 574 €2 433 €1 339 €8 140 €---
1710 785 €2 312 €1 218 €8 473 €---
1811 001 €2 186 €1 092 €8 815 €---
1911 221 €2 056 €962 €9 164 €---
2011 445 €1 922 €828 €9 523 €---
2111 674 €1 783 €689 €9 891 €---
2211 907 €1 640 €546 €10 267 €---
2312 146 €1 492 €398 €10 653 €---
2412 389 €1 339 €245 €11 049 €---
2512 636 €1 182 €87 €11 455 €---
TOTAL251 639 €78 574 €39 721 €173 065 €7 498 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 249 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 856 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 650 €-2 249 €+3 899 €
2+1 650 €+1 270 €+380 €
3+1 650 €+1 341 €+309 €
4+1 650 €+1 414 €+236 €
5+1 650 €+1 489 €+161 €
6+1 650 €+1 566 €+84 €
7+1 650 €+1 644 €+6 €
8+1 650 €+1 724 €-74 €
9+1 650 €+1 807 €-157 €
10+1 650 €+1 891 €-241 €
11+1 650 €+1 977 €-327 €
12+1 650 €+2 066 €-416 €
13+1 650 €+2 156 €-506 €
14+1 650 €+2 249 €-599 €
15+1 650 €+2 344 €-694 €
16+1 650 €+2 442 €-792 €
17+1 650 €+2 542 €-892 €
18+1 650 €+2 644 €-994 €
19+1 650 €+2 749 €-1 099 €
20+1 650 €+2 857 €-1 207 €
21+1 650 €+2 967 €-1 317 €
22+1 650 €+3 080 €-1 430 €
23+1 650 €+3 196 €-1 546 €
24+1 650 €+3 315 €-1 665 €
25+1 650 €+3 436 €-1 786 €
Total+41 250 €+51 920 €+-10 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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