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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTonneins (47)
Surface55m²
Coût Total89 480€
Loyer Annuel5 143€
Rentabilité5.75%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 072,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type 3 situé dans une résidence sécurisée à quelques pas de la gare et des commodités. Il est composé d'une entrée, d'un salon/séjour et d'une cuisine donnant tous deux sur des balcons, de deux chambres, d'une salle d'eau et d'un WC séparé. Chauffage central au gaz de ville, menuiseries PVC et cellier en sous-sol de la résidence. Idéal pour un 1er achat ou investisseurs.

Ville : Tonneins
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.383247, 0.329238
Total : 89 480€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 25 760€
Valeur du bien : 84 760€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.79€/m²/mois
Fourchette : 6.50€ - 9.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 429€/mois
Loyer annuel estimé : 5143€/an
Fourchette totale : 357€ - 514€/mois
Fourchette annuelle : 4288€ - 6170€/an
Rentabilité brute :5.75%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 6.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :923,81 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :50 810 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+8 190€ (+16.1%)
Marge achat-revente :-38 670€ (-76.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :449,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 475,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 339,68€
Coût de l'assurance :7 829,50€
Taxe foncière : 514,35€/an
Soit par mois : 42,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 428,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 518,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel dans la salle de bain
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 760 €(468 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 60€/m² = 240€, Éléments sanitaires: 1 ensemble = 360€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Chambres:960€
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonneins (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 429 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 143 €/an
Calcul : 429 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 480 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 707 €
Revenus locatifs : +5 143 €
Charges déductibles : -29 707 €
Résultat foncier Année 1 : -24 563 €(Déficit de 24 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 947 €/an
Revenus locatifs : +5 143 €
Charges déductibles : -3 947 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3163.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 143 €29 710 €3 122 €-24 566 €21 400 €3 166 €3 166 €
25 246 €3 868 €3 041 €1 378 €--1 788 €
35 351 €3 784 €2 956 €1 567 €--221 €
45 458 €3 696 €2 869 €1 762 €---
55 567 €3 606 €2 778 €1 962 €---
65 679 €3 512 €2 685 €2 167 €---
75 792 €3 415 €2 587 €2 377 €---
85 908 €3 314 €2 487 €2 594 €---
96 026 €3 210 €2 382 €2 816 €---
106 147 €3 102 €2 274 €3 045 €---
116 270 €2 990 €2 163 €3 280 €---
126 395 €2 874 €2 047 €3 521 €---
136 523 €2 754 €1 927 €3 769 €---
146 654 €2 630 €1 802 €4 024 €---
156 787 €2 501 €1 673 €4 286 €---
166 922 €2 368 €1 540 €4 555 €---
177 061 €2 229 €1 402 €4 832 €---
187 202 €2 086 €1 259 €5 116 €---
197 346 €1 938 €1 110 €5 408 €---
207 493 €1 784 €957 €5 709 €---
217 643 €1 625 €798 €6 018 €---
227 796 €1 460 €633 €6 336 €---
237 952 €1 289 €462 €6 662 €---
248 111 €1 112 €285 €6 998 €---
258 273 €929 €102 €7 344 €---
TOTAL164 747 €91 788 €45 340 €72 959 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 72 959 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 080 €-6 420 €+7 500 €
2+1 080 €0 €+1 080 €
3+1 080 €0 €+1 080 €
4+1 080 €+462 €+618 €
5+1 080 €+588 €+492 €
6+1 080 €+650 €+430 €
7+1 080 €+713 €+367 €
8+1 080 €+778 €+302 €
9+1 080 €+845 €+235 €
10+1 080 €+913 €+167 €
11+1 080 €+984 €+96 €
12+1 080 €+1 056 €+24 €
13+1 080 €+1 131 €-51 €
14+1 080 €+1 207 €-127 €
15+1 080 €+1 286 €-206 €
16+1 080 €+1 366 €-286 €
17+1 080 €+1 449 €-369 €
18+1 080 €+1 535 €-455 €
19+1 080 €+1 622 €-542 €
20+1 080 €+1 713 €-633 €
21+1 080 €+1 805 €-725 €
22+1 080 €+1 901 €-821 €
23+1 080 €+1 999 €-919 €
24+1 080 €+2 099 €-1 019 €
25+1 080 €+2 203 €-1 123 €
Total+27 000 €+21 888 €+5 112 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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