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Duplex 4 pièces 70 m²

VilleGray (70)
Surface70m²
Coût Total86 652€
Loyer Annuel6 002€
Rentabilité6.93%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 74 400 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 062,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 4 pièces 70 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SARL GODART, DEMIERRE-BERNARD, VERNIER, DUPUIS-BERNARD, Notaires associés vous proposent : Appartement à vendre - GRAY (70100)

GRAY, appartement en duplex situé au premier étage composé d'une pièce de vie, au second étage deux chambres, bureau, salle de bains, wc. Garage. Situé à proximité du centre-ville dans une cour.

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]

Annonce de l’étude SARL GODART, DEMIERRE-BERNARD, VERNIER, DUPUIS-BERNARD, Notaires associés - Notaires à Arc-sur-Tille - N° SIRET : 31888379000087

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Surface : 70 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/04/2026

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.447060, 5.591142
Total : 86 652€
Prix d'acquisition : 74 400€
Travaux : 6 300€
Valeur du bien : 80 700€
Frais de notaire : 5 952€
Coût estimé : 5 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 500€/mois
Loyer annuel estimé : 6002€/an
Fourchette totale : 406€ - 616€/mois
Fourchette annuelle : 4871€ - 7396€/an
Rentabilité brute :6.93%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :987,71 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 140 €
Prix d'achat :74 400 €
Décote à l'achat :+5 260€ (+7.6%)
Marge achat-revente :-17 512€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :423,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 448,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 303,59€
Coût de l'assurance :7 582,05€
Taxe foncière : 600,20€/an
Soit par mois : 50,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 500,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 300 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (30 m² total): 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:4 200€
    Rénovation complète salle de bain (10 m²): 400€/m² × 10 = 4000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 500 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 002 €/an
Calcul : 500 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 652 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 000 €
Revenus locatifs : +6 002 €
Charges déductibles : -10 000 €
Résultat foncier Année 1 : -3 998 €(Déficit de 3 998 €)
Imputable sur revenu global : 3 998 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 700 €/an
Revenus locatifs : +6 002 €
Charges déductibles : -3 700 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 302 €/an
Prix d'achat du bien : 74 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 360 €(65% de 74 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 759 €/an
Calcul : 48 360 € × 3,636% = 1 759 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 002 €10 003 €2 800 €-4 001 €4 001 €--
26 122 €3 627 €2 724 €2 495 €---
36 244 €3 549 €2 646 €2 695 €---
46 369 €3 469 €2 565 €2 901 €---
56 497 €3 385 €2 482 €3 112 €---
66 627 €3 299 €2 395 €3 328 €---
76 759 €3 210 €2 306 €3 549 €---
86 894 €3 118 €2 214 €3 777 €---
97 032 €3 023 €2 119 €4 010 €---
107 173 €2 925 €2 021 €4 248 €---
117 316 €2 823 €1 920 €4 493 €---
127 463 €2 718 €1 815 €4 745 €---
137 612 €2 610 €1 706 €5 002 €---
147 764 €2 498 €1 594 €5 266 €---
157 920 €2 382 €1 479 €5 537 €---
168 078 €2 263 €1 359 €5 815 €---
178 239 €2 139 €1 236 €6 100 €---
188 404 €2 012 €1 108 €6 392 €---
198 572 €1 880 €977 €6 692 €---
208 744 €1 744 €840 €7 000 €---
218 919 €1 603 €700 €7 315 €---
229 097 €1 458 €554 €7 639 €---
239 279 €1 308 €404 €7 971 €---
249 465 €1 153 €249 €8 312 €---
259 654 €992 €89 €8 662 €---
TOTAL192 246 €69 191 €40 304 €123 055 €4 001 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 200 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 055 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 002 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 260 €-1 200 €+2 460 €
2+1 260 €+748 €+512 €
3+1 260 €+809 €+451 €
4+1 260 €+870 €+390 €
5+1 260 €+933 €+327 €
6+1 260 €+998 €+262 €
7+1 260 €+1 065 €+195 €
8+1 260 €+1 133 €+127 €
9+1 260 €+1 203 €+57 €
10+1 260 €+1 275 €-15 €
11+1 260 €+1 348 €-88 €
12+1 260 €+1 423 €-163 €
13+1 260 €+1 501 €-241 €
14+1 260 €+1 580 €-320 €
15+1 260 €+1 661 €-401 €
16+1 260 €+1 745 €-485 €
17+1 260 €+1 830 €-570 €
18+1 260 €+1 918 €-658 €
19+1 260 €+2 008 €-748 €
20+1 260 €+2 100 €-840 €
21+1 260 €+2 195 €-935 €
22+1 260 €+2 292 €-1 032 €
23+1 260 €+2 391 €-1 131 €
24+1 260 €+2 494 €-1 234 €
25+1 260 €+2 598 €-1 338 €
Total+31 500 €+36 917 €+-5 417 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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